Wiens Wohnungsmarkt weiter mit starker Nachfrage und Preisanstiegen

Neun von zehn Wohnungs-Anfragen würden den Wunsch nach einer privaten Freifläche beinhalten, also nach einem Balkon, einer Terrasse oder einer Loggia, sagte EHL-Geschäftsführer Michael Ehlmaier am Donnerstag in einem Onlinepressegespräch. Ebenso wie der Wunsch nach einem zusätzlichen, für Homeoffice geeigneten Raum auf möglichst kleiner Fläche würden coronabedingt auch Co-Working-Spaces und Gemeinschaftsräume an Bedeutung gewinnen. Im Neubau sind Dreizimmerwohnungen laut EHL heute zwischen 65 und 75 Quadratmeter groß, Vierzimmerwohnungen zwischen 80 und 90 Quadratmeter.

Der Wohnbau-Boom in Wien wird heuer seinen Höhepunkt erreichen und überschreiten - ein Überangebot von Wohnungen sei dennoch weder aktuell noch für die kommenden Jahre zu erwarten, sagte Buwog-Geschäftsführer Andreas Holler im Onlinepressegespräch. Mit rund 19.700 fertiggestellten Einheiten würden die bisherigen Höchstwerte von 2020 und 2021 nochmals um gut 2.000 Wohnungen übertroffen. Ein wesentlicher Teil des Anstiegs resultiere aber auch aus pandemiebedingten Verzögerungen der letzten Jahre, manche Projekte hätten eigentlich schon 2020 fertig sein sollen.

Getrieben wird die Wohnungs-Nachfrage durch die weiter wachsende Bevölkerung - die Stadt Wien prognostiziert ein Plus von 12.300 Menschen im heurigen Jahr - und durch die weiter sinkenden Haushaltsgrößen sowie den Wunsch nach Veränderung und Verbesserung der Wohnsituation, sagte Holler. Tatsächlich sei dafür jetzt der Zeitpunkt gut, denn ab 2023 werde es mehrere Jahre mit rückläufigen Fertigstellungszahlen geben - durch weniger Baubewilligungen und Widmungen in der Kategorie Wohnen.

In den kommenden Jahren wird sich das Wohnungsangebot in Wien wieder deutlich verknappen, sowohl bei Miet- als auch bei Eigentumswohnungen, sagte Karina Schunker vom EHL-Bereich Wohnen. Grund sei die rückläufige Zahl der Baubewilligungen - voriges Jahr habe es bis September mit 10.300 bewilligten Wohnungen nur halb so viel wie im Gesamtjahr 2019 gegeben. Der damalige Bewilligungsboom sei der Grund für die derzeit besonders vielen Fertigstellungen. Mittelfristig werde sich der Neubau auf dem Niveau der 2010er-Jahre einpendeln, das entspreche dem strukturellem Bedarf und einem ausgewogenen Markt.

Das Wachstum des Neuflächenangebots seit 2019 sei überwiegend auf Mietwohnungen zurückzuführen - 2021 habe der Mietwohnungsanteil 60 Prozent betragen, heuer seien es 65 Prozent, sagte Schunker in dem Onlinepressegespräch: "Nur ein Drittel sind Eigentumswohnungen, das wird sich fortsetzen." Ziehe man dabei die Anlegerwohnungen zur Vermietung anstelle von Eigennutzung ab, so gebe es bei Eigentumswohnungen praktisch überhaupt keinen Anstieg.

Dass sich die angekündigten strengeren Immokredit-Vorgaben auf den Markt auswirken werden, sehen die Fachleute nicht. Holler von der Buwog sagte, eine Eigenkapitalquote von 20 Prozent, wie sie künftig für Käufer ausdrücklich die Mindestgrenze sein soll, gebe es fast nicht, sie liege eher bei 30 Prozent. Zudem gebe es noch die Möglichkeit von Eigenkapitalersatzmaßnahmen, bei denen in Wirklichkeit zum Beispiel der Bauträger haftet. Auch der für die Buwog zuständige Vonovia-Vorstandsdirektor Daniel Riedl sieht "eine Vielzahl der Kunden mit viel Eigenkapital" und daher keine Negativeffekte auf den Markt. Die neuen Regeln würden nur einen Teil der Kunden betreffen - für jene mit knappen Geldmitteln seien solche Regulierungen aber wohl gut.

Für Wohnungsneuvermietungen in Wien rechnet Ehlmaier heuer mit zwei bis drei Prozent Mietenanstieg. Je nach Entwicklung der Inflationsrate im Gesamtjahr 2022 könnte der Anstieg sogar unter der Teuerungsrate liegen. In zentralen Lagen würden die Steigerungen wegen des noch deutlich knapperen Angebots höher ausfallen als an der Peripherie. Bei Kaufpreisen seien je nach Lage drei bis fünf Prozent Anstieg zu erwarten - auch hier gelte: je zentraler die Lage, desto stärker die Zuwächse.

Für Eigentumswohnungen beginnen die Quadratmeterpreise für neue Einheiten im Schnitt bei 4.650 Euro und bei sonstigen bei 3.250 Euro (jeweils in den Bezirken 20 und 21) und reichen für neue bis zu durchschnittlich 19.950 Euro in Wien-Innere Stadt (1. Bezirk), wobei hier die Daten für gebrauchte Einheiten fehlen, weil nicht repräsentativ. Für Döbling (19. Bezirk) wurden im Schnitt 7.100 Euro je m2 für neue und 4.900 Euro für gebrauchte Eigentumswohnungen ermittelt, für den 8. Bezirk 5.050 Euro für gebrauchte.

Erstbezugs-Mietwohnungen kamen - ebenfalls auf Basis abgeschlossener Verträge - nur in Simmering im Schnitt auf weniger als 11 Euro pro m2 im Monat, mit 13,70 Euro bildete Döbling die Spitze. Gebrauchte Einheiten kosteten in Simmering 9,80 Euro Monatsmiete pro m2, in Hietzing und der Josefstadt 11,70 Euro - für den 1. Bezirk liegen keine validen Zahlen vor. Die Mietwohnungsdaten umfassen auch Wohnungen im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG), betonte Schunker.

sp/cgh

(APA)