Wohnungslücke in Wien schließt sich - Mieten steigen heuer nur leicht

Die Zahl der Wohnungsfertigstellungen dürfte 2020 laut der zuständigen Bereichsexpertin von EHL Immobilien, Sandra Bauernfeind auf 19.000 bis 20.000 klettern, nach 15.000 voriges Jahr, 14.000 2018 und lediglich 10.000 im Jahr 2017. Andererseits sei die Zahl der Baubewilligungen wegen der hohen Baupreise und der hohen Grundstückskosten rückläufig, 2019 und 2018 waren es jeweils rund 15.000, 2017 aber noch 23.000. "Ab dem Jahr 2021 werden die Fertigstellungen sinken. Das wird zu einem Engpass führen", sagte Bauernfeind am Montag in einer Pressekonferenz .

60 Prozent der fertiggestellten Einheiten seien Mietwohnungen. Ein großer Teil davon werde als Gesamtobjekt von Investoren errichtet - vor allem seitens deutscher Investoren sei nach wie vor Interesse gegeben. Gebaut würden meist 1-, 2- und 3-Zimmer-Wohnungen - der Demografie geschuldet. Denn 75 Prozent der Wiener Haushalte seien nur von ein, zwei Personen bewohnt. Bis 2080 werde die Zahl der Haushalte von 931.000 (2019) auf 1,1 Millionen zunehmen; die Zahl der Einpersonenhaushalte werde bis dahin dabei um 125.000 Menschen wachsen, in Mehrpersonenhaushalten um 90.000 Menschen, sagte Buwog-Geschäftsführer Andreas Holler mit Verweis auf Bevölkerungsprognosen.

2027 werde in Wien die 2-Millionen-Einwohner-Grenze überschritten, im Jahr 2070 sollen es 2,2 Millionen sein. Wegen des Fertigstellungsrekords könne die Lücke teils geschlossen werden, ab 2021 werde der Neubau aber in etwa nur mehr dem Bedarf entsprechen. Diesen bezifferte Holler mit 5.000 Wohnungen im Jahr allein durch den Zuzug. Weiterer Bedarf resultiere aus der Haushaltsentwicklung, sagte Bauernfeind. So gebe es jedes Jahr 4.000 Scheidungen in Wien - und eine noch immer zu füllende Angebotslücke, die sich in den Vorjahren ausgebaut habe. In den Jahren vor 2017 seien in der Bundeshauptstadt jährlich nur 3.000 bis 6.000 Wohnungen jährlich errichtet worden, so Holler.

Besonders gefragt sei Wohnraum entlang der U-Bahn-Achsen, sagte EHL-Wohnungsexpertin Bauernfeind. Es würden also neue Lagen "hip", ganz stark getrieben von einer guten Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln. Auch Wohntürme seien eine neue Wohnform, die als sehr hip gelte, daher gebe es keine Vermarktungsprobleme. Wie viele Wohntürme Wien noch vertrage, sei eine wirtschaftliche und demografische Frage ("solang Wien wächst"), so Holler auf eine entsprechende Rückfrage. Generell gelte: Würde man nur Luxuswohnungen bauen, gäbe es Leerstände - bei der Buwog, Tochter der deutschen Vonovia, lägen 80 Prozent der Eigentumswohnungspreise bei maximal 400.000 Euro.

Damit der Wohnungsbedarf gedeckt und das Angebot dem Markt angepasst werden kann, legten EHL und Buwog eine Reihe von Wünschen für den Wohnbau und das Mietrecht vor. Es sollten die Grundrisse an neue Bedürfnisse angepasst werden, Genehmigungen und Widmungen schneller abgewickelt sowie private Eigentümer zum Vermieten ihrer Wohnungen in befristeter Form motiviert werden, forderte Bauernfeind. Die Lagezuschläge im Mietrechtsgesetz (MRG) sollten durch den Gesetzgeber neu definiert werden, nachdem der Oberste Gerichtshof (OGH) Ende 2017 die bestehenden Regeln ja teilweise ausgehebelt habe. Richtwert-Befristungsabschläge sollten statt der starren 25 Prozent gestaffelt werden - je länger die Befristung, desto niedriger sollte der Abschlag sein, so die EHL-Expertin. Auch bei den Regeln für Eintrittsberechtigungen und die Mietzinsbildung sieht sie einen Reformbedarf.

"Wir brauchen mehr leistbare Mietwohnungen", betonte auch der Buwog-Geschäftsführer. Momentan nehme der große Nachfrageüberhang ab, Wien wachse aber weiter und somit der Bedarf - vor allem an Wohnungen im leistbaren Bereich. Zur Baulandmobilisierung sollten weiterhin Wohntürme und Dachgeschoßausbauten ermöglicht werden. Und bei der neuen Wiener Kategorie "geförderter Wohnbau" sollte das Zwei-Drittel-Erfordernis an gefördertem Wohnbau auf 50:50 plus 1 geändert werden, "damit Investoren ihre Grundstücke auch verkaufen". Die Initiative der Kategorie "geförderter Wohnbau" an sich halte man aber für "äußerst gut", so Holler. Derzeit sei in dem Sektor der Verkauf nicht gewidmeter Liegenschaften zum Erliegen gekommen, "die werden in Wien derzeit nicht transaktioniert", berichtete Bauernfeind. Längerfristig werde sich das aber wieder einpendeln und zu mehr gefördertem Wohnbau führen.

Die Buwog werde ihre Neubauaktivität 2020 stark ausweiten. Heuer werde der Baustart für elf Projekte mit 1.800 Wohnungen erfolgen, deutlich mehr als 2019 (210 Einheiten), berichtete Daniel Riedl, Vorstandsmitglied der deutschen Vonovia SE und zuständig für das gesamte Buwog-Geschäft in Österreich. Bei den rund 380 Wohneinheiten, die heuer fertig würden, liege der Mietwohnungsanteil bei 100 Prozent, von den rund 1.800, für die 2020 Baustart ist, sollen es gut 45 Prozent sein. Bundesweit verfügt die Buwog laut Riedl über 22.500 Einheiten im Bestand. In der Pipeline habe man 6.000 neue Wohnungen für 1,6 Mrd. Euro (zu Gestehungskosten), die in den nächsten fünf, sechs Jahren fertig werden sollen. Rechnung tragen wolle man den Megatrends wie demografischer Wandel, Zusammenhalt/Integration sowie Klimawandel, betonte Riedl.