Die M Objekt Real Estate Holding GmbH & Co. KG (MOREH), ein Bestandshalter mit Fokus auf Gewerbeimmobilien in westdeutschen Ballungszentren, emittiert eine Unternehmensanleihe mit einem Emissionsvolumen von bis zu 35 Mio. Euro an der Börse München. Die Laufzeit beträgt 5 Jahre, der Kupon 6,00%. Im Gespräch mit dem BOND MAGAZINE erläutert Geschäftsführer Patrick Müller Details zur Anleiheemission.

BOND MAGAZINE: Welche Objekte hält MOREH?

Müller: Unser Portfolio ist breit diversifiziert über Immobilienklassen, Mieterstrukturen und Standorte hinweg. Zum Portfolio gehören das Outletcenter Wadgassen, ein Fachmarktzentrum in Darmstadt, ein Bürogebäude in Kaiserslautern und ein Mischgebäude (Einzelhandel, Gastronomie und Büro) in Dorsten. Außerdem befinden sich Bürogebäude mit kleinem Wohnanteil in Hilden, Sindelfingen und Bad Nenndorf im Bestand. Insgesamt verfügt das Portfolio über eine Nutzfläche von rund 48.000 m² und einen Verkehrswert von rund 77 Mio. Euro.

BOND MAGAZINE: Wie wollen Sie die Mittel aus der Anleiheemission verwenden?

Müller: Mit dem Emissionserlös wollen wir die Finanzierung aus der Kaufphase ablösen. Dafür haben wir damals Mezzanine-Kapital genutzt. So konnten wir am Markt flexibel und schnell reagieren und uns die einzelnen Immobilien sichern. Jetzt steht das Portfolio und mit dem abzulösenden Kapital könnte unsere Gruppe wieder neue Immobilien kaufen oder Projekte finanzieren. Davon ist die MOREH nicht beeinflusst, hier wissen Anleger heute schon ganz genau, worin sie in den kommenden 5 Jahren investieren.

BOND MAGAZINE: Wie hoch ist die durchschnittliche Mietrendite?

Müller: Die Mietrendite liegt derzeit bei hohen 7,4%. Und in der Zukunft trauen wir uns noch etwas mehr zu, da wir die Vermietungsquote von rund 96% auf über 98% steigern wollen. Es zahlt sich aus, dass wir nicht in die großen Städte gegangen sind, sondern bewusst in Speckgürtel und Einzugsgebiete.

BOND MAGAZINE: Und wie sehen die Restlaufzeiten der Mietverträge aus?

Müller: Der überwiegende Teil läuft bis 2024 und länger. Wir haben auch einige, die dieses und nächstes Jahr auslaufen, und darüber freuen wir uns. Dass bei Neuverträgen derzeit grundsätzlich höhere Mieten durchsetzbar sind als noch vor 5 oder mehr Jahren, wird wohl niemanden überraschen. Das erleben wir derzeit insbesondere in Wadgassen. Dort haben wir gerade die Genehmigung zur Vermietung des letzten Abschnitts mit 600 Quadratmetern erhalten. Das Outletcenter hat sich in den vergangenen Jahren sehr gut entwickelt und die aktuellen Mieten liegen deutlich über den Altverträgen. Von diesen wiederum laufen einige nach zehn Jahren bald aus. Dort erwarten wir attraktive Neuabschlüsse.

BOND MAGAZINE: Welche Sicherheiten und Covenants sind vorgesehen?

Müller: Hier haben wir uns für ein umfangreiches Paket entschlossen. Unter anderem ist eine 100%ige Ausschüttungssperre vorgesehen. Das Kapital wird auf einem Treuhandkonto gesammelt. Auf diesem wird zudem ein Guthaben in Höhe einer Zinszahlung vorgehalten. Der Treuhänder ist auch mit umfassenden Kontrollfunktionen ausgestattet. Außerdem sind alle unsere Anteile an den einzelnen Objektgesellschaften zu Gunsten der Anleihegläubiger verpfändet. Eine weitere Sicherheit, wenn auch indirekt, ist, dass ich privat gegenüber den Banken mit einer Bürgschaft von rund 8,5 Mio. Euro hafte.

BOND MAGAZINE: In welchem Umfang und zu welchen Konditionen sind die Objekte von Banken finanziert?

Müller: Die Grundschulddarlehen belaufen sich auf rund 37 Mio. Euro und werden mit 1,65% bis 2,6% verzinst und von uns mit 5% getilgt. Außerdem besteht ein Gesellschafterdarlehen in Höhe von 4,7 Mio. Euro, welches mit 1% verzinst wird. Durch den Nachrang zur Anleihe und die Endfälligkeit kann es als eigenkapitalähnlich bewertet werden.

BOND MAGAZINE: Mit ihrem größten Mieter, die GMG Generalmietgesellschaft der Deutsche Telekom, hat wohl nicht jeder Vermieter gute Erfahrungen gemacht. Bitte nennen Sie uns Details zu dem Objekt, bei dem die GMG Mieter ist.

Müller: Zunächst haben wir eine sehr diversifizierte Mieterstruktur. Niemand hat einen Anteil von über 10% und die zehn größten Mieter haben zusammen nur einen Anteil von 50%. Zu den Mietern gehören namhafte Unternehmen aus unterschiedlichsten Branchen, wie die Commerzbank, Rewe, Lidl und Esprit sowie das Ministerium für Bildung des Landes Rheinland-Pfalz. Mit der GMG haben ich bisher nur gute Erfahrungen gemacht. In dem von Ihnen angesprochenen Objekt sind sie einer von mehreren Mietern und wahrscheinlich unser treuerster. Denn es ist keine typische Büromiete, sondern hier befindet sich ein Knotenpunkt für Glasfaser- und Kupferleitungen. Eine Verlagerung in absehbarer Zeit halte ich daher für ausgeschlossen.

BOND MAGAZINE: Sind weitere Kapitalmarkttransaktionen der Munitor-Gruppe denkbar?

Müller: Unser klares strategisches Ziel mit dieser Emission ist es, den Kapitalmarkt als langfristige Finanzierungsoption zu erschließen. Innerhalb der Munitor Gruppe verfügen wir über einen Immobilienbestand von rund 200 Mio. Euro und wir wollen diesen weiter vergrößern. Zudem entwickeln wir neue Projekte wie beispielsweise derzeit das Outletcenter im bayrischen Selb. Dort wurde gerade der erste Abschnitt eröffnet. Daher würde ich mich freuen, wenn wir Anleger für unsere Gruppe begeistern können und halte perspektivisch selbst einen Börsengang für möglich.

BOND MAGAZINE: Wie wollen Sie die Anleihe am Laufzeitende refinanzieren? Gibt es hierzu schon Überlegungen?

Müller: Unser EBITDA von 4,7 Mio. Euro übersteigt 2019 bereits deutlich den Zinsaufwand – inklusive der geplanten Anleihe – von rund 3 Mio. Euro. Zudem erwarten wir in den kommenden Jahren steigende Mieteinnahmen und eine steigende Vermietungsquote. Durch die hohe Tilgung der Bankdarlehen von 5% pro Jahr und die Ausschüttungssperre werden wir innerhalb der Anleihelaufzeit ein freies Vermögen von über 17 Mio. Euro bilden können. Dies entspricht schon gut der Hälfte des Anleihevolumens. Dabei ist ein Sicherheitsabschlag bei den Mieteinnahmen eingerechnet und auch keine Wertsteigerungen bei den Immobilien. Daher sehe ich die Rückzahlung – und bis dahin natürlich auch die Zinszahlungen – als gesichert an.

Das Interview führte Christian Schiffmacher, https://www.fixed-income.org/

Eckdaten zur 6%-MOREH-Anleihe: