Vonovia-Aktie fällt: Übernahme der Deutsche Wohnen gescheitert - wachsender Einfluss von Fonds erschwert Übernahmen

Das Bochumer Unternehmen Vonovia sicherte sich nach Mitteilung vom Montag weniger als die nötigen 50 Prozent der Deutsche Wohnen-Anteile. Bereits am Freitag hatte Vonovia bekanntgegeben, dass die Mindestannahmeschwelle voraussichtlich nicht erreicht wird.

Vonovia konnte sich nur 47,62 Prozent des Grundkapitals und der Stimmrechte der Deutsche Wohnen sichern. Vonovia hatte einen Mindestanteil von 50 Prozent als Bedingung in das Übernahmeangebot geschrieben. Diese Vollzugsbedingung sei "endgültig ausgefallen", heißt es in der Mitteilung vom Montag. Die eingereichten Deutsche-Wohnen-Aktien würden zurückgebucht.

Vonovia wollte mit der rund 18 Milliarden Euro schweren Übernahme der Deutschen Wohnen aus Berlin Europas größten Immobilienkonzern mit rund 550 000 Wohnungen bilden. Vorstand und Aufsichtsrat der Deutsche Wohnen hatten den Aktionärinnen und Aktionären empfohlen, das Übernahmeangebot anzunehmen. Die notwendigen Investitionen in bezahlbares Wohnen, Klimaschutz und Neubau ließen sich nach einem Zusammenschluss gemeinsam besser schultern.

Vonovia-Chef Rolf Buch hatte am Freitag, als sich das Scheitern der Übernahme abzeichnete, erklärt, der Konzern werde die möglichen Optionen prüfen, "wie zum Beispiel einen Verkauf der derzeit von Vonovia gehaltenen Aktien an der Deutsche Wohnen, ein erneutes öffentliches Angebot oder den Erwerb weiterer Aktien".

Bereits 2016 war Vonovia mit einem Übernahmeversuch bei Deutsche Wohnen gescheitert. Auch damals wurde die Mindestannahmequote für die Milliarden-Offerte nicht erreicht. Im Gegensatz zur neuen Offerte hatte der Vorstand der Deutsche Wohnen das Angebot als feindlich eingestuft und sich heftig gegen den Plan gewehrt. Nun warben beide Unternehmen gemeinsam für die Annahme des Angebots.

Das Bundeskartellamt hatte bereits im Juni grünes Licht für den Zusammenschluss der beiden größten deutschen Wohnimmobilienkonzerne gegeben. Die gemeinsamen Marktanteile der Unternehmen rechtfertigten keine wettbewerbsrechtliche Untersagung, hatten die Wettbewerbshüter mitgeteilt. Sie verwiesen dabei auf das Beispiel Berlin, wo von den knapp 1,7 Millionen Mietwohnungen in der Stadt rund 150.000 auf die Deutsche Wohnen und Vonovia entfielen.

Wachsender Einfluss von Fonds erschwert Übernahmen

Der wachsende Einfluss von Fonds bei Aktiengesellschaften erschwert nach Ansicht des Immobilienkonzerns Vonovia Fusionen in Deutschland. "Es wird einfach schwieriger, solche Übernahmen noch erfolgreich durchzuführen", sagte Konzernchef Rolf Buch dem "Handelsblatt" mit Blick auf den voraussichtlich gescheiterten Zusammenschluss mit dem kleineren Konkurrenten Deutsche Wohnen. Der Bochumer Konzern hatte am Freitag bekanntgegeben, dass er sich wohl nicht genügend Aktien sichern konnte, damit die Übernahme gelingt. Das endgültige Ergebnis soll am Montag bekanntgegeben werden.

Es war das zweite Mal, dass Vonovia die Deutsche Wohnen übernehmen wollte - diesmal allerdings mit Zustimmung des Berliner Unternehmens. So sollte Deutsche-Wohnen-Chef Michael Zahn in der fusionierten Gesellschaft Buchs Stellvertreter werden. Die Übernahme hätte ein Volumen von 18 Milliarden Euro gehabt und einen Immobiliengiganten mit mehr als einer halben Million Wohnungen geschaffen. Beide Unternehmen erhofften sich etwa durch die gemeinsame Verwaltung ihrer Wohnungen und den gemeinsamen Einkauf für Modernisierungen Einsparungen von jährlich 105 Millionen Euro.

Für die Übernahme hätte Vonovia mindestens 50 Prozent der Aktien gebraucht, kam aber laut Mitteilung vom Freitag nur auf 47,6 Prozent. Buch erklärte das Scheitern mit der Aktionärsstruktur der Deutschen Wohnen: So hätten Indexfonds, die zum Beispiel den Aktienindex DAX nachbilden, noch nicht ihre Anteile übertragen können. Die restlichen 30 Prozent der Anteile seien auf Hedgefonds entfallen, die auf ein höheres Angebot gehofft hätten. "Den Marktteilnehmern ist bewusst, dass sie den Deal über die Schwelle hieven müssen, damit er weiter läuft. Aber jeder will möglichst wenig dazu beitragen in der Hoffnung, dass er für die nicht angedienten Aktien mehr bekommt. Da hat sich offenbar jemand verrechnet."

Das zunehmende Engagement von Index- oder Immobilienfonds erschwert nach Ansicht des Konzernlenkers solche Vorhaben. Je mehr "passives" Geld unter den Anteilseignern verteilt sei, desto schwieriger werde es. "Die Diskussion, ob das für große Deals zunehmend zur Hürde wird, ist es sicher wert zu führen", sagte Buch. Weil die Indexfonds nichts tun konnten, scheiterte das Projekt ihm zufolge an den Hedgefonds.

Vonovia hatte bereits am Freitag bekanntgegeben, nun die nächsten Schritte zu prüfen. Denkbar ist demnach etwa, dass der Konzern seine Deutsche-Wohnen-Aktien verkauft, weitere Aktien kauft oder ein neues Angebot unterbreitet. Der finanzielle Schaden durch die gescheiterte Übernahme hält sich nach Buchs Worten in Grenzen. "Die Banken werden beispielsweise erfolgsabhängig bezahlt - die bekommen jetzt also gar nichts." Zudem seien die von Vonovia gekauften Deutsche-Wohnen-Aktien mehr wert als in den Büchern stehe.

Die geplante Fusion hatte die Debatte über steigende Mieten in deutschen Großstädten und über knappen Wohnraum angeheizt. Ein Fokus lag dabei auf Berlin, wo die Deutsche Wohnen als größter Privatvermieter etwa 114.000 Wohnungen vermietet, unter anderem in vier Welterbestätten wie der Hufeisensiedlung. So sagten die beiden Konzerne zu, in der Hauptstadt Mieten zu deckeln, Modernisierungsumlagen zu begrenzen, mehr Wohnraum zu schaffen und dem Land Berlin Wohnungen zum Kauf anzubieten. Buch sagte nun, das Angebot an das Land und die Mieter habe Bestand. Ähnlich äußerte sich auch die Deutsche Wohnen am Freitag. Das Land und die beiden Konzerne hatten sich über den Verkauf von rund 20.000 Wohnungen verständigt.

Union Investment diente Vonovia Deutsche-Wohnen-Aktien nicht an

Bei der geplatzten Fusion zwischen Vonovia und Deutsche Wohnen dürfte die Ablehnung der Transaktion durch die Fondsgesellschaft Union Investment eine Rolle gespielt haben. Wie die Wirtschaftswoche berichtet, hat die Fondsgesellschaft, die mehr als 2 Prozent der Aktien an Deutsche Wohnen in aktiv gemanagten Fonds hält, ihre Aktien nicht an Vonovia verkauft.

"Vonovia hat einen Kaufpreis von 52 Euro pro Aktie angeboten. Das halte ich für deutlich zu niedrig und daher absolut inakzeptabel. Deshalb hat Union Investment das Angebot von Vonovia abgelehnt", zitiert das Magazin Michael Muders, Portfoliomanager bei Union Investment.

Zu welchem Preis er ein mögliches weiteres Angebot von Vonovia akzeptieren würde, sagte Muders dem Magazin nicht.

Muders betonte gegenüber dem Magazin, die Zeit vor der Bundestagswahl sei der "ideale Zeitpunkt" für einen neuen Versuch zu einer Fusion der beiden Wohnkonzerne. "Man hat bereits die Politiker ins Boot geholt und den Weg damit politisch geebnet. Nach der Bundestagswahl könne sich das Szenario verändern. Gleichzeitig sagte der Portfoliomanager, Deutsche Wohnen habe auch ohne Fusion eine "glänzende Zukunft" vor sich. Sowohl Vonovia als auch Deutsche Wohnen sind derzeit im DAX.

Das Übernahmeangebot von Vonovia hatte in der ersten Annahmefrist nicht die Mindestannahmeschwelle von 50 Prozent der Deutsche-Wohnen-Aktien erreicht. Es wurden 47,62 Prozent angedient. CEO Rolf Buch schließt einen weiteren Anlauf nicht aus.

Nach erneutem Aus für Immobilien-Fusion: Wagt Vonovia dritten Anlauf?

Die Absage der Aktionäre der Deutsche Wohnen an eine Übernahme durch den Immobilienkonzern Vonovia hat viele überrascht. Andere freuen sich über das Aus. Wie es weitergeht, ist noch offen.

Welche Folgen hat das vorläufige Scheitern der Fusion für die Mieter?

Vorerst wohl keine. "Es bleibt alles beim alten", sagte der Immobilienökonom Pekka Sagner vom arbeitgebernahen Institut der deutschen Wirtschaft. "Für die Mieter wird sich nichts ändern. Wahrscheinlich wäre auch bei einer Fusion wenig passiert, außer dass sich der Briefkopf geändert hätte."

Vonovia und die Deutsche Wohnen wollen sich an Zusagen halten, die sie bei Bekanntgabe ihres Fusionsplans gemacht hatten. Beide Unternehmen wollen die die regulären Mieterhöhungen in ihrem Berliner Bestand insgesamt auf höchstens ein Prozent jährlich begrenzen, in den beiden danach folgenden Jahren nur im Rahmen des Inflationsausgleichs. Bei bei Modernisierungen für den Klimaschutz soll die Modernisierungsumlage maximal 2 Euro pro Quadratmeter betragen.

Was sagen Mietervertreter?

"Den Mieterinnen und Mietern hätte eine Fusion überhaupt nicht geholfen", sagte der Präsident des Deutschen Mieterbundes, Lukas Siebenkotten. Der Mieterbund sei deshalb froh, dass der Zusammenschluss nicht zustande gekommen ist. "Wir sehen keine Vorteile darin, wenn wir immer größere Wohnungskonzerne bekommen."

Der Berliner Mieterverein hatte die Ankündigungen der Konzerne als "weitgehend heiße Luft" kritisiert. Gemäß Mietspiegel sei die ortsübliche Vergleichsmiete zuletzt in Berlin lediglich um 1,1 Prozent gestiegen ist. Da sei ein Verzicht auf 0,1 Prozent "kein wirkliches Geschenk". Auch die Kappung der Mieterhöhung nach Modernisierung bei 2 Euro gehe überwiegend nicht über das Gesetz hinaus.

Warum hat Vonovia die notwendigen Aktien nicht bekommen?

Mit einem Scheitern des Vonovia-Angebots war allgemein nicht gerechnet worden, zumal Vorstand und Aufsichtsrat der Deutsche Wohnen sich hinter die Offerte des Konkurrenten gestellt hatten. Analyst Armin Kremser von der DZ Bank wertete die erneut gescheiterte Übernahme auch deshalb als "echte Überraschung".

Vonovia-Chef Rolf Buch machte Hedgefonds verantwortlich. Etwa 30 Prozent der Aktien der Deutsche Wohnen seien im Besitz von Investoren, die auf "ein besseres Angebot, etwa im Rahmen von nachfolgenden Integrationsmaßnehmen" spekuliert hätten. "Da hat sich offenbar jemand verrechnet", sagte Buch dem "Handelsblatt".

Wie hat der Aktienmarkt reagiert?

An der Börse gilt die Deutsche Wohnen nicht als Verlierer der vorerst gescheiterten Fusion. Am Montag legte die Aktie des Berliner Unternehmens in schwächerem Umfeld etwas zu. Deutsche Wohnen überzeuge auch dank des Fokus auf Berlin, Dresden/Leipzig und Frankfurt mit hoher Effizienz, schrieb der Berenberg-Experte Kai Klose in einer Studie. Solange die Nachfrage nach Wohnungen in Ballungsräumen hoch bleibe, habe das Unternehmen gute Perspektiven.

Wie geht es jetzt weiter?

Vonovia-Chef Buch schließt ein nochmaliges Übernahmeangebot nicht aus. Es wäre das dritte. Andere Optionen seien der Verkauf der derzeit von Vonovia gehaltenen Aktien an der Deutsche Wohnen oder der Erwerb weiterer Aktien. Mit gut 18 Prozent ist Vonovia der größte Aktionär der Deutsche Wohnen. Börsenanalysten rechnen mit einer neuen Offerte für die Deutsche Wohnen.

Vonovia könnte aber noch stärker als bisher seine Investitionen ins Ausland lenken. Nach Österreich und Schweden möchte Buch bei seinem Expansionskurs auch in Frankreich und den Niederlande stärker Fuß fassen. Eine Übernahme der Deutsche Wohnen wäre aber der einfachere Weg für weiteres Wachstum.

Vonovia-Aktien leiden unter gescheiterter Deutsche-Wohnen-Übernahme

Die erneut misslungene Übernahme des Wettbewerbers Deutsche Wohnen hat die jüngste Erholung der Vonovia-Aktien erst einmal beendet. Die Anleger der Deutschen Wohnen aber reagierten am Montag recht gelassen. Das Scheitern des Deals hatte sich schon am Freitag abgezeichnet, doch bereits zum Wochenschluss hatten die Aktien von Deutsche Wohnen zwischenzeitliche Verluste von rund drei Prozent schnell weggesteckt und sogar moderat im Plus geschlossen. Einige Investoren scheinen auf eine neue, höhere Offerte zu hoffen.

Die Laune der Deutsche-Wohnen-Aktionäre trübte das nur kurz. Vielmehr arbeiteten sich die Papiere immer weiter ins Plus vor und notierten zuletzt an der Spitze des schwächelnden deutschen Leitindex DAX 1,72 Prozent im Plus bei 52,00 Euro.

Enttäuscht hingegen reagierten die Anleger von Vonovia: Nachdem die Anteilsscheine bereits am Freitag fast drei Prozent verloren hatten, büßten sie nun am DAX-Ende 2,40 Prozent ein auf 56,24 Euro.

"Das Verfehlen der Mindestannahmequote von 50 Prozent stellt eine echte Überraschung dar - insbesondere vor dem Hintergrund, dass Vorstand und Aufsichtsrat die Übernahme voll unterstützt und ihren Aktionären die Annahme des Angebots ausdrücklich empfohlen hatten", schrieb nun Analyst Karsten Oblinger von der DZ Bank. Ob es einen neuen Anlauf seitens Vonovia geben wird, sei zum gegenwärtigen Zeitpunkt völlig unklar. Das Unternehmen habe sich drei Optionen für die Zukunft offengelassen, "wie zum Beispiel einen Verkauf der derzeit von Vonovia gehaltenen Aktien an der Deutsche Wohnen, ein erneutes öffentliches Angebot oder den Erwerb weiterer Aktien".

Der Experte Kai Klose von der Privatbank Berenberg empfahl die Deutsche-Wohnen-Aktien zum Kauf. Solange die Nachfrage nach Wohnungen in Ballungsräumen hoch bleibe, habe das Unternehmen gute Perspektiven. Deutsche Wohnen selber überzeuge auch Dank des Fokus auf Berlin, Dresden/Leipzig und Frankfurt mit hoher Effizienz.

Während sich die Papiere der Deutsche Wohnen seit dem Übernahmeangebot Ende Mai letztlich kaum bewegt haben, verlief die Kursentwicklung bei den Anteilsscheinen von Vonovia in diesem Zeitraum deutlich schwungvoller. Die Aktien waren zunächst auf ein Einjahrestief abgerutscht, bevor sie sich dann in den nächsten Wochen deutlich erholten und um mehr als zehn Euro anzogen. Die jüngsten Kursverluste aber warfen die Anteilsscheine wieder etwas zurück.

In puncto Marktkapitalisierung reichen die beiden im Dax notierten Wohnungskonzerne derweil nicht an die Index-Schwergewichte heran. Vonovia etwa belegt mit rund 32 Milliarden Euro einen Platz im Mittelfeld, während Deutsche Wohnen lediglich knapp 19 Milliarden Euro auf die Waage bringt.

BERLIN / BOCHUM / FRANKFURT (dpa-AFX) / (Dow Jones)