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Brexit? Trump? - Unternehmen trotzen politischen Risiken - Die

deutschen Bürovermietungsmärkte mit positivem Jahresauftakt

Frankfurt (ots) - Es ist soweit. Kurz vor Quartalsschluss hat die

britische Premierministerin den förmlichen Akt des Brexit vollzogen

und Artikel 50 der Europäischen Verträge aktiviert. Damit tickt die

Ausstiegs-Uhr. Den Verhandlungspartnern bleiben zwei Jahre, um die

Handelsbeziehungen zwischen Großbritannien und der EU neu zu regeln.

Und die Reaktion der Märkte? Ungeachtet der Brexit-Diskussionen, der

neu aufkeimenden griechischen Finanzkrise und der Trumpschen

Polterpolitik drehte der DAX wieder deutlich nach oben und strebte in

Richtung Allzeithoch. Viel mehr als politische Themen scheint für die

Anleger der wirtschaftliche Rahmen im Mittelpunkt ihrer

Anlageentscheidungen zu stehen. Und dieser Rahmen ist nach wie vor

gut und sogar besser als noch zu Beginn des Jahres erwartet.

Die deutsche Wirtschaft boomt. Im März stieg das

Ifo-Geschäftsklimabarometer auf 112,3 Punkte. Das ist nahe am

Zehnjahreshoch. Getrieben wird die Verbesserung vom bereits hohen

Niveau vor allem bei der Bauwirtschaft und beim verarbeitenden

Gewerbe, zwei Branchen, die in besonderer Weise aufgrund ihres

kapitalintensiven Geschäfts vom niedrigen Zinsniveau profitieren. Und

während der Bau in erster Linie von der inländischen Nachfrage

gepusht wird, kann sich die Industrie - mal wieder - im Lichte des

Exports sonnen. Protektionismus hin oder her, noch ist davon nichts

zu spüren und von einem anziehenden Welthandel profitieren besonders

auch deutsche Industrieunternehmen. Folglich eilt auch der

Arbeitsmarkt von Rekord zu Rekord. Im Jahr 2017 wird ein Plus von

670.000 Erwerbstätigen erwartet und die Arbeitslosigkeit sollte auf

ihren niedrigsten Stand seit 1990 fallen.

Büromärkte starten mit einem leichten Umsatzplus - München mit der

stärksten Performance

"Dieser immer noch sehr positive Rahmen gilt auch für die

deutschen Büromärkte. Mit guten Unternehmenszahlen und einem

optimistischen Blick nach vorne im Gepäck lassen sich

Umzugsentscheidungen einfacher treffen, oder personelle

Expansionspläne leichter umsetzen - wenn ein entsprechendes Angebot

vorhanden ist. Und daran mangelt es. Sowohl das Angebot an top

ausgestatteten und flexibel nutzbaren Büroflächen ist limitiert als

auch das Angebot an top ausgebildeten Fachkräften. Beides bremst die

Dynamik und mag eine Erklärung dafür sein, warum die

Vermietungsergebnisse in den deutschen Bürohochburgen nicht noch

besser ausfallen", so Timo Tschammler, CEO JLL Germany. Und weiter:

"Doch auch so kann sich der Umsatz für den Jahresauftakt sehen

lassen. Von Januar bis März wurden in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt,

Hamburg, Köln, München und Stuttgart zusammen fast eine Million

Quadratmeter vermietet oder an Eigennutzer verkauft, ein Plus von

über 7 % gegenüber dem ersten Quartal des Vorjahres und sogar von 31

% im Vergleich zum 5-Jahresdurchschnitt der jeweils ersten Quartale

2012-2016."

Ein Plus im Vergleich zum Vorjahr gab es auch bei den großen

Vertragsabschlüssen jenseits der 10.000 m². Summierten sich sieben

Deals dieser Größenordnung im ersten Quartal 2016 auf 115.000 m², so

beläuft sich die Summe von aktuell zehn Deals auf immerhin 237.000 m²

und damit fast auf ein Viertel des gesamten Quartalsumsatzes.

In der geographischen Analyse hat es eine Wachablösung gegeben.

Nachdem sich Berlin über das ganze letzte Jahr als dynamischster

Büromarkt erwiesen hat, konnte München wieder einmal an der

Hauptstadt auf Platz eins vorbeiziehen. Ein kräftiges Plus gegenüber

dem ersten Quartal 2016 von 39 % bescherte der bayerischen Hochburg

einen Umsatz von 260.000 m². Berlins Umsatzvolumen ging um 13 %

zurück auf immer noch bemerkenswerte knapp 216.000 m². Die beste

12-Monats-Performance hatte allerdings Hamburg gezeigt. An Elbe und

Alster stieg der Umsatz um fast 48 % auf aktuell 160.000 m².

Ebenfalls im Plus notierte auch Stuttgart mit 18 %. Für die

Schwabenmetropole darf aber nicht außer Acht gelassen werden, dass

der größte Einzelabschluss des Quartals auf das Konto des Baubeginns

eines weiteren Eigennutzerbaus für die Daimler AG mit allein 50.000

m² ging. Die übrigen drei Hochburgen Köln, Düsseldorf und Frankfurt

mussten dagegen Umsatzrückgänge hinnehmen. Das Minus reichte dabei

von knapp 2 % in Düsseldorf bis zu 26 % in Köln. Und Frankfurt? Die

registrierten 116.000 m² sind kein berauschendes Ergebnis und

nochmals rund 10 % weniger als im ersten Quartal 2016. Von möglichen

Brexit-Effekten kann also noch immer keine Rede sein.

"Wir erwarten auch nicht, dass nach dem formellen Vollzug des

Ausstiegs der Briten aus der EU der große Londoner Bankenexit

erfolgen wird. Natürlich prüfen zahlreiche Banken und Finanzinstitute

eine Standortverlagerung ernsthaft und diese Pläne werden umso

konkreter, je konkreter Zeitplan und Inhalte der

Austrittsverhandlungen werden. Neben Frankfurt stehen auch Dublin,

Amsterdam, Paris und Luxemburg auf der Liste der Standorte, die als

neue Unternehmenssitze in Frage kommen", so Tschammler. Tschammler

weiter: "Konkrete Zahlen lassen sich aber nach wie vor nicht seriös

nennen. Jedes Unternehmen wird letztendlich seine eigenen

Entscheidungen treffen und individuelle Standortvor- und -nachteile

gegeneinander abwägen. Vor diesem Hintergrund erwarten wir keine

einspurigen Wanderungsströme an ausschließlich einen Zielort.

Vermutlich wird jede der in Frage kommenden Städte ein Stück vom

'Brexit-Kuchen' abbekommen. Unter gesamteuropäischer

Risiko-Betrachtung wäre eine damit verbundene räumliche Aufteilung

von Banken und Finanzunternehmen für die Immobilienmärkte

wünschenswert. Frankfurt wuchert im Werben um neue Beschäftigte aus

dem Finanzsektor mit dem Pfund des Sitzes der obersten Bankenaufsicht

- der EZB. Ein Vor- oder doch gar ein Nachteil? Es darf nicht

vergessen werden, dass im sogenannten 'War for Talents', vor allem im

Bereich Risikomanagement, die EZB als Wettbewerber der Geschäfts- und

Investmentbanken auftritt."

"Für den weiteren Jahresverlauf 2017 rechnen wir auf Basis der

immer noch robusten konjunkturellen Fundamentaldaten und einem

äußerst dynamischen Arbeitsmarkt insbesondere im für den Büromarkt

wichtigen Dienstleistungssektor mit einer positiven

Nachfrageentwicklung für die sieben deutschen Immobilienhochburgen.

Aus heutiger Sicht prognostizieren wir ein Umsatzvolumen von mehr als

3,5 Mio. m²", so Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.

Scheunemann weiter: "Ein Rückgang gegenüber 2016 zwar, aber

sicherlich nicht mit dem Ende des aktuellen Zyklus gleichzusetzen -

im Gegenteil: Neue Büros bleiben für Unternehmen in den Hochburgen

nur noch schwer zu finden und das Flächenangebot kommt dem starken

Expansionsdrang der Unternehmen aktuell nicht hinterher."

Leerstand sinkt ungebremst weiter - Neubauvolumen kommt nicht nach

Der Büroflächenleerstand ist in allen Big 7-Märkte weiter gesunken

und hat zum Ende des ersten Quartals die 5-Mio.-m²-Marke nach unten

durchbrochen. Die aktuell 4,9 Mio. m² leerstehenden Flächen

entsprechen einer Leerstandsquote von 5,3 %. Damit ist das Angebot

kurzfristig verfügbarer Flächen innerhalb der letzten 12 Monate um

weitere fast 670.000 m² abgebaut worden.

Leerstandsquoten deutlich über diesem Wert weisen weiterhin nur

Frankfurt mit 9 % und Düsseldorf mit 8 % auf. In den übrigen fünf

Hochburgen liegen die Quoten mittlerweile teilweise deutlich unter 5

%. Die niedrigste Quote weist Stuttgart mit nur 3,4 % auf. Hier wie

auch in München hat mit rund 25 % bzw. 20 % auch der stärkste

Leerstandsabbau im 12-Monatszeitraum stattgefunden. "Wir kommen in

den Büromärkten langsam aber sicher in die Bereiche der

Vollvermietung. Eine gewisse Fluktuationsreserve von um die 5 % ist

aber nötig, um auch kurzfristige Anfragen bedienen zu können. Werte

deutlich darunter können dagegen die wirtschaftliche

Leistungsfähigkeit einer Stadt hemmen. Um gar nicht erst in eine

solche Gefahr zu laufen, müsste das Neubauvolumen inklusive

umfassender Sanierungen viel stärker anziehen als es dies aktuell

tut. Dies erscheint allerdings angesichts des erhöhten Wettbewerbs

mit alternativen Nutzungen um Grundstücke insbesondere mit der

Entwicklung von Wohnungen immer schwerer", so Tschammler. So hatte

denn auch das Fertigstellungsvolumen im abgelaufenen Quartal

gegenüber dem ersten Quartal 2016 quasi stagniert. Etwas über 200.000

m² wurden in den sieben Hochburgen zusammen fertiggestellt. Hiervon

waren allerdings bereits fast 150.000 m² zum Zeitpunkt der

Fertigstellung vermietet oder wurden von Eigennutzern belegt. "Dieser

hohe Anteil an Vorvermietungen bestätigt unsere Beobachtung, dass

immer mehr Nutzer durchaus Projektentwicklungen als

Flächenalternative ins Auge fassen, sofern die Auswahl an Flächen aus

dem Bestand nicht zu den unternehmensspezifischen Anforderungen und

Bedürfnissen passt. Bis Ende des Jahres 2017 rechnen wir mit weiteren

Neubauflächen im Volumen von 738.000 m², der überwiegende Teil davon

wird in Hamburg und München realisiert werden, also gerade in den

beiden Städten, in denen auch der Umsatz am deutlichsten zugenommen

hat", so Scheunemann. Problematisch im Hinblick auf die

Angebots-/Nachfragekonstellation dürfte die Situation in Stuttgart

und auch in Berlin bleiben. In diesen beiden Städten kommen mit rund

60.000 m² bzw. 53.000 m² volumenmäßig die wenigsten Neubauflächen auf

den Markt. "Wenn man dann davon noch den Anteil abzieht, der bereits

jetzt vermietet ist, bleiben sogar nur knapp 15.000 m² in Berlin und

25.000 m² in Stuttgart, die noch frei verfügbar sind - ein

limitierender Faktor angesichts der guten Nachfrage in beiden Märkten

und ein deutliches Signal in Richtung weitere Reduzierung des

Leerstandes", gibt Scheunemann zu bedenken. Für alle sieben

Hochburgen zusammen liegt der Anteil der noch freien Flächen bei nur

noch rund 30 % (229.000 m²) und damit um 10 %-Punkte unter der 2017er

Prognose des letzten Quartals. Bis zum Jahresende 2017 rechnen wir

mit einer weiteren Abnahme des Leerstandes um 0,2 %-Punkte.

Spitzen- und Durchschnittsmieten ziehen weiter an

Die Büromieten haben gegenüber dem letzten Quartal 2016 trotz der

guten Nachfrageergebnisse eine kleine Verschnaufpause eingelegt.

Lediglich in Berlin gab es im Quartalsvergleich nochmals eine

Steigerung um einen Euro auf 28 Euro/m²/Monat. Im Ein-Jahresvergleich

steht demzufolge ein Plus von fast 17 % für die deutsche Hauptstadt.

In diesem Betrachtungszeitraum folgen Stuttgart mit einem Plus von

7,5 % und München mit einem Mietanstieg von 4,4 %. Lediglich in Köln

blieb die Spitzenmiete auch im 12-Monatszeitraum konstant. "Bis Ende

des Jahres rechnen wir aber mit einem weiteren Anstieg der Mieten.

Der JLL-Spitzenmietpreisindex erreicht für die Big 7 zum Ende des

ersten Quartals knapp 188 Punkte und damit den höchsten Wert seit dem

ersten Quartal 2002", so Scheunemann. Das Plus von 4,8 % gegenüber

dem ersten Quartal 2016 ist gleichbedeutend dem zweitstärksten

Anstieg seit 2007. Der weitere prognostizierte Leerstandsabbau lässt

die Nettoabsorption auf Jahressicht auf über 700.000 m² ansteigen und

in der Folge wird bei den Büromieten über alle Hochburgen hinweg

voraussichtlich ein weiteres Wachstum von 3,1 % stehen,

gleichbedeutend einem nominalen Plus von 3,6% auf Gesamtjahressicht.

Ein erneuter Anstieg wird auch für die Durchschnittsmieten zu

notieren sein. Der entsprechende Index, 2016 bereits mit einem Plus

von 4,5 %, bewegt sich voraussichtlich leicht über dem prozentualen

Zuwachs der Spitzenmiete.

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