OTS: Hüttig & Rompf / Stabilisierung am Markt für Immobilienfinanzierungen?

Stabilisierung am Markt für Immobilienfinanzierungen?

Frankfurt am Main (ots) -

- Hüttig & Rompf wieder mit mehr Finanzierungen von Wohnimmobilien als im

Vorquartal

- Bodenbildung der Kaufpreise bei Selbstnutzern. Zeit des Abwartens könnte sich

dem Ende nähern

- Zinsumfeld bleibt wegen geopolitischer Unsicherheit volatil. Weiterhin moderat

ansteigende Bauzinsen sind nicht ausgeschlossen

Die Baufinanzierungsvermittlung befindet sich nach wie vor in einem sehr

schwierigen Fahrwasser. Massiv angestiegene Zinsen, der einbrechende Neubau und

viel Unsicherheit durch die aktuelle Politik haben in den letzten eineinhalb

Jahren für ein kontinuierlich rückläufiges Finanzierungsvolumen gesorgt.

Zumindest auf Quartalsbasis ist dieser Trend erstmals zum Stoppen gekommen. Dies

signalisieren die aktuellen Marktdaten des Baufinanzierungsberaters Hüttig &

Rompf.

Zunehmende Finanzierungsabschlüsse, aber noch keine Trendwende

So stiegen die Zahl und das Volumen der von Hüttig & Rompf zwischen Anfang Juli

und Ende September vermittelten Finanzierungen gegenüber dem Vorquartal deutlich

gegen den Markttrend, gleichermaßen bei Eigennutzern und Kapitalanlegern. "Wir

freuen uns über die positive Entwicklung der vermittelten Finanzierungen", sagt

Benjamin Papo, Vorstandsvorsitzender der Hüttig & Rompf AG. "Von einer echten

Trendwende sollte allerdings noch nicht gesprochen werden. Zwar wird in manchen

Bereichen des Marktes wieder gekauft oder investiert, in anderen wird weiter

abgewartet, etwa aufgrund der noch unsicheren Förderkulisse zum

Gebäudeenergiegesetz." Das Vorjahresniveau ist derweil nämlich noch nicht wieder

aufgeholt; und auch die branchenweiten Bundesbankdaten für den September 2023

zeigen noch keine Erholung an.

Ältere Immobilien versus Neubauten

Einen maßgeblichen Anteil an der veränderten Lage haben insbesondere die

Immobilien älteren Baujahres. Während die Zahl der kreditfinanzierten Neubauten

erneut zurückgegangen ist, hat sich der Anteil der Transaktionen mit mittelalten

und älteren Immobilien (über 20 Jahre) weiter erhöht. Bei Eigennutzern macht

diese Kategorie inzwischen 70,1% der Finanzierungen aus, bei Kapitalanlegern

sind es sogar 77,5%. In den drei Monaten zuvor lagen die entsprechenden Werte

noch bei 67,2% bzw. 74,7%. "Die Angebotspreise älterer Immobilien haben nach den

Rückgängen in den vergangenen eineinhalb Jahren inzwischen wohl ein Niveau

erreicht, auf dem sich die Nachfrage auch unter Berücksichtigung der aktuellen

Zinssätze zu stabilisieren scheint", meint auch Papo. Die "Entschärfung" des

neuen Gebäudeenergiegesetzes ("Heizungsgesetz"), das im September verabschiedet

wurde, dürfte an dieser Entwicklung noch keinen Anteil haben. Die längeren

Vorlaufzeiten hinsichtlich einer gesetzlich geforderten Heizungsmodernisierung

bei Altbauten werden sich frühestens 2024 bemerkbar machen.

Kehrtwende bei den Kaufpreisen?

Auf eine langsame Normalisierung am Markt für Immobilienfinanzierungen deutet

auch die Entwicklung der durchschnittlichen Gestehungskosten hin. Bei

selbstgenutzten Immobilien haben sich diese zum ersten Mal seit sechs Quartalen

wieder leicht erhöht. Sie lagen über alle Altersklassen betrachte zuletzt bei

508.231 Euro und damit 2,5% über dem Vorquartal, was gegenüber dem

entsprechenden Vorjahreszeitraum (Q3/2022) allerdings immer noch einem Rückgang

von 5,3% entspricht. Die Zeit, in der sich das Warten auf noch günstigere

Immobilienpreise ausgezahlt hat, könnte sich somit langsam dem Ende nähern. Bei

den Kapitalanlegern sind die Gestehungskosten sowohl auf Sicht von zwölf Monaten

(-12,5%) als auch auf Quartalssicht (-3,7%) weiter rückläufig. Während die von

Selbstnutzern im Durchschnitt erworbene Quadratmeterzahl in den vergangenen

zwölf Monaten jedoch unverändert geblieben ist, hat sich diese bei den

Kapitalanlegern von 92,6 m² auf 86,6 m² reduziert. Auf den Quadratmeter

umgerechnet beträgt der Rückgang der Bau- und Kaufkosten somit nur 6,3%. Im

Vergleich zu Q2/2023 ist es in den zurückliegenden drei Monaten sogar zu einem

Anstieg der Gestehungskosten pro Quadratmeter um 9,4% gekommen.

Wieder moderat steigende Zinsen

Nochmals erhöht haben sich bei neu abgeschlossenen Hypothekendarlehen die

monatlichen Belastungen. Bei Selbstnutzern sind diese im Jahresvergleich um 6,6%

auf durchschnittlich 1.923 Euro angestiegen, bei Kapitalanlegern sind es nun

1.265 Euro (+4,5%). Vom zweiten auf das dritte Quartal 2023 beträgt der Anstieg

1,1% bzw. 3,1%. Dabei ist bei den von Kapitalanlegern durchgeführten

Transaktionen wiederum die zurückgegangene Objektgröße zu berücksichtigen.

Maßgeblicher Grund für die Zunahme der monatlichen Gesamtrate sind die weiter

gestiegenen Hypothekenzinssätze. Je nach Laufzeit haben sich diese in den

zurückliegenden zwölf Monaten um ca. 0,25 bis 0,4 Prozentpunkte erhöht. Der

wesentliche Anteil des Anstiegs erfolgte hiervon in den zurückliegenden drei

Monaten (ca. 0,3 Prozentpunkte). Dem stehen rückläufige Tilgungssätze (0,15 bis

0,2 Prozentpunkte) sowie eine um ca. 1,2 Prozentpunkte höhere Eigenkapitalquote

gegenüber. Bei den Eigennutzern ist im Schnitt zudem eine verkürzte

Zinsfestschreibungsdauer festzustellen.

Ausblick - Kaufpreise

Benjamin Papo: "Im zurückliegenden Quartal sind die Gestehungskosten für

selbstgenutzte Wohnimmobilien erstmals seit eineinhalb Jahren wieder leicht

angestiegen (+2,5%). Daraus eine Trendwende ableiten zu wollen, ist sicherlich

verfrüht. Gleichwohl scheint sich auf dem aktuellen Zinsniveau hinsichtlich der

Bau- und Kaufpreise zumindest bei dieser Käufergruppe eine Bodenbildung

abzuzeichnen. Längeres Abwarten will aus dieser Sicht somit gut überlegt sein.

Die von Kapitalanlegern gezahlten Kaufpreise sind nach wie vor rückläufig. Im

abgelaufenen Quartal ist dies allerdings ausschließlich auf die im Durchschnitt

niedrigere Quadratmeterzahl der erworbenen Objekte zurückzuführen."

Ausblick - Zinsentwicklung

Benjamin Papo: "Die Inflationsrate in der Eurozone ist im Oktober weiter auf

2,9% zurückgegangen. Der Druck auf die EZB, weiter an der Zinsschraube zu

drehen, nimmt damit weiter ab, was auch die jüngste Zinspause zeigt. Gleichwohl

hat die Entwicklung der Hypothekenzinsen in letzten drei Monaten gezeigt, dass

der Höhepunkt an dieser Stelle noch nicht (ganz) erreicht sein muss. Das

Zinsumfeld bleibt in jedem Fall nervös, gerade vor dem Hintergrund der

anhaltenden geopolitischen Konflikte, volatiler Energiepreise und hoher Renditen

auf den Anleihemärkten."

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Dirk Ulmer

Kerl & Cie Kommunikationsberatung

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