Original-Research: AGROB Immobilien AG (von GBC AG): Kaufen

Original-Research: AGROB Immobilien AG - von GBC AG

Einstufung von GBC AG zu AGROB Immobilien AG

Unternehmen: AGROB Immobilien AG

ISIN: DE0005019004

Anlass der Studie: Researchstudie (Anno)

Empfehlung: Kaufen

Kursziel: 17,30 Euro

Kursziel auf Sicht von: Ende GJ 2017

Letzte Ratingänderung:

Analyst: Cosmin Filker; Matthias Greiffenberger

Anhebung des stabilen Umsatzniveaus in Sicht; Verbesserung der

Finanzierungskonditionen schreitet voran; Hoher Bestand stiller Reserven

Im abgelaufenen Geschäftsjahr 2015 hat die AGROB Immobilien AG mit der

Vermietung des weitestgehend homogenen Medien- und Gewerbeparkes in

Ismaning Erlöse in Höhe von 10,99 Mio. EUR (VJ: 10,93 Mio. EUR) erzielt und

weist damit eine erneut solide Umsatzentwicklung auf. Die Grundlage dafür

ist einerseits ein unveränderter Bestand an vermietbaren Flächen sowie

andererseits die weiterhin sehr hohe Auslastungsquote bei den

Hauptnutzflächen in Höhe von 97,7 % (VJ: 97,6 %).

Ausgehend von der stabilen Umsatzbasis verzeichnete die Gesellschaft einen

deutlichen Rückgang des EBITDA auf 7,29 Mio. EUR (VJ: 8,03 Mio. EUR). Hier

gilt es jedoch, einmalige Sondereffekte zu berücksichtigen, welche in Summe

das EBITDA um 0,65 Mio. EUR belastet hatten. Ohne diese Effekte hätte die

AGROB Immobilien AG ein bereinigtes EBITDA in Höhe von 7,94 Mio. EUR

erzielt, welches damit in etwa auf dem Niveau des Vorjahres gelegen hätte.

Bei den Sondereffekten handelt es sich um die Verbuchung eines

ergebniserhöhenden Entschädigungsanspruches (0,45 Mio. EUR) sowie um die

Bildung von Rückstellungen für die eingegangene

Revitalisierungsverpflichtung gegenüber dem Ankermieter Antenne Bayern

(-1,10 Mio. EUR). Zudem konnten die Finanzaufwendungen aufgrund der

weiteren Konditionenverbesserung sowie der fortschreitenden

Tilgungsleistungen erneut auf 2,44 Mio. EUR (VJ: 2,65 Mio. EUR) verbessert

werden, wobei sich der gewichtete Zinssatz auf 3,6 % (31.12.2014: 4,2 %)

reduziert hat.

Der tendenzielle Rückgang bei den Finanzaufwendungen ist ein wesentlicher

Faktor der künftigen Ergebnisentwicklung. Ein weiterer Faktor ist die

Erwartung eines allgemein höheren Umsatzniveaus, vor dem Hintergrund des im

Frühjahr 2016 plangemäß fertiggestellten und übergebenen Neubauvorhabens

für den Mieter 'ARRI Rental GmbH'. Hieraus ergeben sich jährliche

Mieterlöse in Höhe von über 320 TEUR. Folglich rechnen wir, nach einer

Phase konstanter Umsatzerlöse, mit einem Anstieg der Umsätze auf 11,24 Mio.

EUR (GJ 2016e) sowie auf 11,32 Mio. EUR (GJ 2017e).

Der Jahresüberschuss sollte gegenüber dem erwarteten Umsatzanstieg

überproportional zulegen. Gemäß Unternehmensangaben werden die bereits

erfolgten Konditionenanpassungen zu einer Reduktion des gewichteten

Zinssatzes von 3,64 % (31.12.15) auf 3,26 % (31.12.16) sowie auf 2,80 %

(31.12.17) führen und folglich zu einer weiteren Minderung der

Finanzaufwendungen. Wir planen kurzfristig mit einem niedrigen Niveau bei

den Investitionen. Nachdem das 'ARRI'-Gebäude fertiggestellt ist, werden

die vorbereitenden Maßnahmen für den nun rechtskräftig gewordenen

Bebauungsplan 29c mit einem Investitionsbedarf von etwa 1,0 Mio. EUR

einhergehen. Aufgrund derzeit fehlender konkreter Mietanfragen haben wir

den Baubeginn nicht in unseren Prognosen berücksichtigt.

Im Rahmen unseres aktualisierten DCF-Modells haben wir einen fairen Wert

von 17,30 EUR (bisher: 16,15 EUR) je Aktie ermittelt. Die Kurszielanhebung

erfolgt primär vor dem Hintergrund eines Prolongationseffektes, da das neue

Kursziel zum Ende des Geschäftsjahres 2017 (bisher: 2016) ermittelt wurde.

Im Marktvergleich ist dabei die AGROB-Aktie als unterbewertet einzustufen.

Wird der gutachterlich ermittelte Verkehrswert der AGROB-Liegenschaften

herangezogen, ergibt sich ein Net Asset Value (NAV) in Höhe von 69,21 Mio.

EUR oder 17,76 EUR je Aktie. Die aktuelle AGROB-Marktkapitalisierung weist

einen Abstand zum NAV in Höhe von über 20 % auf, während die Bewertung

vergleichbarer Immobiliengesellschaften um 11,3 % über dem NAV liegt. Wir

vergeben weiterhin das Rating KAUFEN.

Die vollständige Analyse können Sie hier downloaden:

http://www.more-ir.de/d/14011.pdf

Kontakt für Rückfragen

Jörg Grunwald

Vorstand

GBC AG

Halderstraße 27

86150 Augsburg

0821 / 241133 0

research@gbc-ag.de

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Offenlegung möglicher Interessenskonflikte nach §34b Abs. 1 WpHG und FinAnV Beim oben analysierten Unternehmen ist folgender möglicher Interessenkonflikt gegeben: (5a,7,11); Einen Katalog möglicher Interessenkonflikte finden Sie unter:

http://www.gbc-ag.de/de/Offenlegung.htm

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Für den Inhalt der Mitteilung bzw. Research ist alleine der Herausgeber bzw.

Ersteller der Studie verantwortlich. Diese Meldung ist keine Anlageberatung

oder Aufforderung zum Abschluss bestimmter Börsengeschäfte.