Original-Research: AGROB Immobilien AG (von GBC AG): Kaufen

Original-Research: AGROB Immobilien AG - von GBC AG

Einstufung von GBC AG zu AGROB Immobilien AG

Unternehmen: AGROB Immobilien AG

ISIN: DE0005019004

Anlass der Studie: Researchstudie (Anno)

Empfehlung: Kaufen

Kursziel: 16,30 Euro

Kursziel auf Sicht von: Ende GJ 2016

Letzte Ratingänderung:

Analyst: Cosmin Filker, Felix Gode

Positive Ergebnisentwicklung bei konstantem Umsatzniveau, neue

Investitionen werden sich positiv auswirken

Im abgelaufenen Geschäftsjahr 2014 war die AGROB Immobilien AG in der Lage

die ohnehin hohe Auslastungsquote weiter auf 97,6 % (VJ: 95,0 %) zu

verbessern. Während Hauptnutzflächen in einem Umfang von 1.723 qm

zurückgegeben wurden, konnten in 2014 neue Flächen in Höhe von 2.420 qm neu

vermietet werden. Auf dieser Grundlage verzeichnete die Gesellschaft zwar

eine nahezu konstante Umsatzentwicklung auf 10,93 Mio. EUR (VJ: 10,92 Mio.

EUR), hier gilt es jedoch zu bedenken, dass der Vorjahreswert von

Mieternachzahlungen im Rahmen der Nebenkostenabrechnung positiv beeinflusst

war.

Positiv war auch die Entwicklung des EBITDA, welches insbesondere infolge

einer Normalisierung bei den Personalaufwendungen (Anpassungseffekt für die

Pensionsrückstellungen ist geringer ausgefallen als im Vorjahr) auf 8,03

Mio. EUR (VJ: 7,94 Mio. EUR) ausgebaut wurde. Die dazu korrespondierende

EBITDA-Marge legte auf 73,5 % (VJ: 72,7 %) zu. Insgesamt weist die AGROB

Immobilien AG über die letzten Geschäftsjahre hinweg tendenziell einen

Rentabilitätsanstieg auf. Dieser ist auf den Wegfall der BilMoG-Anpassung

von Pensionsrückstellungen zurückzuführen, welche in den Geschäftsjahren

2010 bis 2012 vollständig geleistet wurden. Aufgrund des künftigen Wegfalls

dieses Sondereffektes wird die AGROB zukünftig wieder höhere

Ergebnisniveaus erzielen.

Unterstützt wird diese Entwicklung von den rückläufigen Finanzaufwendungen.

Sowohl tilgungsbedingt als auch aufgrund von Konditionenanpassungen bei den

Bankverbindlichkeiten hatte die AGROB Immobilien AG in den vergangenen

Geschäftsjahren erhebliche Einspareffekte beim Finanzaufwand erzielen

können. Alleine zwischen 2010 und 2015 wurden die Finanzaufwendungen um

rund ein Viertel auf 2,65 Mio. EUR reduziert. Dies ist unter anderem auch

auf das niedrige Investitionsniveau der Vorjahre zurückzuführen.

Wir rechnen allerdings für das laufende und für die kommenden

Geschäftsjahre mit einem Anstieg des Investitionsvolumens. Im Rahmen eines

konkreten und bereits angelaufenen Neubauvorhabens sollen bis zum

Jahresanfang 2016 Flächen in einem Umfang von 2.500 qm neu geschaffen

werden. Hierfür hat die AGROB bereits langfristige Mietzusagen von ARRI

Rental GmbH erhalten, was zu einer nachhaltigen Anhebung des Umsatzniveaus

um etwa 0,32 Mio. EUR p.a. führen wird. Zwar rechnen wir im Zuge dieses

Projektes mit der Neuaufnahme von Bankkrediten in Höhe von ca. 3,8 Mio. EUR

(Investitionsvolumen: 5,4 Mio. EUR), aufgrund des aktuell niedrigen

Zinsniveaus sowie der fortschreitenden Tilgung der bisherigen Darlehen

dürfte sich der Trend rückläufiger Finanzaufwendungen fortsetzen. Weitere

größere Projekte befinden sich derzeit in der Sondierungsphase.

Für das laufende Geschäftsjahr erwarten wir ein konstantes Umsatzniveau,

wohingegen wir für das kommende Geschäftsjahr von einem Umsatzanstieg auf

11,27 Mio. EUR ausgehen. Auf Ergebnisebene dürfte die Gesellschaft leicht

überproportional zulegen.

Im Rahmen unseres aktualisierten DCF-Bewertungsmodells haben wir einen

fairen Wert je Aktie von 16,30 EUR (bisher: 15,25 EUR) ermittelt. Die

Kurszielanhebung beruht maßgeblich auf einer Reduktion des risikolosen

Zinssatzes, als Grundlage zur Berechnung der Kapitalkosten. Das ermittelte

Kursziel wird durch den gutachterlich ermittelten Substanzwert (Stand:

31.10.2014) bestätigt, wonach sich der NAV unter Einbeziehung der stillen

Reserven auf 16,36 EUR je Aktie beläuft. Wir vergeben weiterhin das Rating

KAUFEN.

Die vollständige Analyse können Sie hier downloaden:

http://www.more-ir.de/d/13027.pdf

Kontakt für Rückfragen

Jörg Grunwald

Vorstand

GBC AG

Halderstraße 27

86150 Augsburg

0821 / 241133 0

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