Original-Research: AGROB Immobilien AG (von GBC AG):

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Original-Research: AGROB Immobilien AG - von GBC AG

Einstufung von GBC AG zu AGROB Immobilien AG

Unternehmen: AGROB Immobilien AG

ISIN: DE0005019004

Anlass der Studie: Managementinterview

Letzte Ratingänderung: -

Analyst: Matthias Greiffenberger; Cosmin Filker

GBC Managementinterview mit Stephan Fuchs, Vorstand der AGROB Immobilien AG

Die AGROB Immobilien AG betreibt im Münchner Vorort Ismaning einen

Gewerbeimmobilienpark, mit dem Schwerpunkt auf Medienunternehmen. In den

vergangen Geschäftsjahren war die Gesellschaft in der Lage, eine äußert

solide Umsatz- und Ergebnisentwicklung zu erzielen. Der GBC-Analyst

Matthias Greiffenberger hat mit dem AGROB-Vorstand Stefan Fuchs über die

operative Entwicklung und die Aussichten der AGROB Immobilien AG

gesprochen.

GBC AG: Die AGROB Immobilien AG betreibt einen Medien- und Gewerbepark im

Münchener Vorort Ismaning. Was zeichnet den Medien- und Gewerbepark

besonders aus?

Stephan Fuchs: Die AGROB Immobilien AG ist ein Nischenanbieter im Bereich

der gewerblichen Vermietung. Neben der regionalen Fokussierung auf die

Region München setzen wir einen klaren sektoralen Schwerpunkt auf

Unternehmen der Fernseh-, Rundfunk- und Medienbranche. So verfügt der

AGROB-Standort in Ismaning über eine medienspezifische Infrastruktur, die

neben einem Angebot an hochwertigen Büro- und Lagerflächen insbesondere

Sendestudios, Sprecherkabinen und Flächen für Sendetechnik und

Sendeabwicklung beinhaltet. Ein großdimensionierte Satellitenanlage mit

zahlreichen Parabolantennen sowie die vollständige redundante Vernetzung

des Areals mit Glasfaserkabel vervollständigen die technische Ausstattung.

Namhafte Firmen aus der Medienbranche wie zum Beispiel Antenne Bayern, ARRI

Rental Deutschland, Constantin Medien AG, Funke Zeitschriften, Home

Shopping Europe, Janus TV, PLAZAMEDIA, Sport1 und die UFA Fernsehproduktion

zählen aus diesen Gründen zu den zumeist langjährigen Mieterunternehmen der

Gesellschaft.

GBC AG: In den vergangenen Geschäftsjahren war die Umsatz- und

Ergebnisentwicklung äußerst solide. Was sind Ihrer Ansicht nach die

wesentlichen Faktoren für die gezeigte Geschäftsentwicklung?

Stephan Fuchs: Unsere Gesellschaft verfolgt ein nachhaltiges, konservatives

Geschäftsmodell mit einer seit Jahren bewährten Unternehmensstrategie.

Diese besteht im Wesentlichen darin, zum einen die vorhandenen

Mieterunternehmen langfristig an den Standort zu binden und zum anderen

Projektentwicklungen nur dann anzugehen, wenn im Vorfeld wesentliche

Vorvermietungsverträge mit bonitätsstarken Mietinteressenten abgeschlossen

werden können und die Mietverträge eine angemessene Rendite erwarten

lassen. Als weitere Eckpfeiler unserer in den letzten Jahren erfolgreichen

Unternehmensentwicklung können neben der sehr geringen Leerstandsquote

insbesondere das ausgeprägte Kostenbewusstsein und die solide Finanzlage

genannt werden.

GBC AG: Historisch gesehen verfügt der AGROB-Gewerbepark damit über eine

sehr hohe Auslastungsquote. Welche Maßnahmen sind ausschlaggebend, um die

Mieterunternehmen langfristig an die AGROB zu binden?

Stephan Fuchs: Die AGROB Immobilien AG verfügt seit Jahren über eine auch

im Branchenverglich überdurchschnittlich hohe Auslastung der

Vermietungskapazitäten. Sie beträgt derzeit etwas über 98 %, es sind

augenblicklich lediglich nur noch geringe kleinteilige Flächen unvermietet.

Diese hohe Auslastungsquote, aber insbesondere auch die in aller Regel

langfristige Mieterbindung, sind nach unserer Einschätzung der großen

Mieterzufriedenheit geschuldet. Diese resultiert zum einen aus der

gebotenen Infrastruktur des AGROB Medien- und Gewerbeparks mit seinen

mieterspezifischen Einrichtungen, dem leistungsfähigen, qualitativ

hochwertigen Kantinenbetrieb mit seinem angeschlossenen Biergarten und den

reichlich vorhandenen parkähnlichen Grünflächen. Zum anderen besteht ein

weiterer wesentlicher Grund für die Mieterzufriedenheit in der

Berücksichtigung nutzungsspezifischer Belange mit einer individuellen Raum-

und Objektplanung, in der organisatorischen Abwicklung und Begleitung rund

um das Mietobjekt und - last but not least - in der umfassenden

Mieterbetreuung während der Mietphase mit einem jederzeit verfügbaren

Hausmeisterservice vor Ort.

GBC AG: Ein wichtiger Werttreiber für die AGROB Immobilien AG ist der

sinkende Finanzaufwand, der getrieben wird vom aktuellen Niedrigzinsumfeld.

Werden Sie hier weitere Konditionenverbesserungen realisieren können?

Stephan Fuchs: Die Durchschnittsverzinsung sämtlicher zur Mitfinanzierung

der Investitionsmaßnahmen in der Vergangenheit aufgenommenen Darlehen hat

sich in den letzten Jahren sukzessive zurückgebildet. Betrug diese zum Ende

des Jahres 2014 noch 4,15 % so wird sich die Durchschnittsverzinsung zum

Ende des Jahres 2018 bis auf 2,55 % zurückbilden. Damit einher geht

naturgemäß ein deutlicher Rückgang des Zinsaufwandes, dessen Reduzierung

allein im Zeitraum Ende 2014 bis Ende 2018 annähernd EUR 1,0 Mio. beträgt.

Damit eröffnen sich für die Gesellschaft, zusätzlich zur günstig

prognostizierten operativen Geschäftsentwicklung, nennenswerte Potentiale

zur Ertragssteigerung und in der Folge Spielräume bei der Dividendenhöhe

bzw. in der Ausschüttungspolitik.

GBC AG: Gegenwärtig bilanzieren Sie das Immobilienvermögen nach dem HGB-

Prinzip, wodurch sich deutlich niedrigere Wertansätze als bei der Fair

Value-Bewertung nach IFRS ergeben. Die sich daraus ergebenden stillen

Reserven legen Sie im Rahmen einer jährlichen Marktwertermittlung offen,

zuletzt lagen diese bei über 47 Mio. EUR. Was gilt es grundsätzlich bei der

Bilanzanalyse ihres Unternehmens zu beachten, vor allem im Vergleich zu

anderen börsennotierten Bestandshaltern?

Stephan Fuchs: Wie Sie zutreffenderweise erwähnen, bilanziert unsere

Gesellschaft ihr Immobilienvermögen, als ganz wesentliches Asset, im

Gegensatz zu den meisten anderen börsennotierten

Immobilienaktiengesellschaften nicht nach IFRS, sondern nach der HGB-

Rechnungslegung. Das bedeutet, dass das gesamte Immobilienportfolio nicht

zu den jeweils aktuellen Verkehrswerten in der Bilanz steht, sondern mit

den historischen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten der jeweiligen

Objekte, vermindert um die kumulierten Abschreibungen, aktiviert wird.

Damit unterliegt das Immobilienportfolio einerseits im Zeitablauf insoweit

keinen Marktwertänderungen. Andererseits ergeben sich bei Gegenüberstellung

des Bilanzansatzes bzw. der einzelnen Buchwerte des Immobilienportfolios

mit den aktuellen Verkehrswerten sämtlicher Liegenschaften erhebliche

stille Reserven. Diese belaufen sich nach dem aktuellen

Verkehrswertgutachten auf annähernd EUR 49 Mio. Dieser Betrag kann

gedanklich dem Eigenkapital zugerechnet werden, so dass hieraus eine sehr

fundierte, überdurchschnittlich hohe Eigenkapitalquote von ca. 55 %

resultiert. Generell lässt sich festhalten, dass die AGROB Immobilien AG

ihrem Geschäftsmodell entsprechend seit Jahren auch sonst eine tendenziell

sehr konservative, vorsichtige Bilanzpolitik betreibt und wo immer möglich

versucht, den unternehmensspezifischen Risiken angemessen Rechnung zu

tragen.

GBC AG: Was sind die wichtigsten Faktoren der künftigen

Unternehmensentwicklung? Sind Neuinvestitionen konkret geplant und werden

weitere Erschließungsmaßnahmen forciert?

Stephan Fuchs: Mit den mittlerweile erfolgten Vertragsverlängerungen mit

wichtigen Mieterunternehmen und damit deren langfristiger Standortbindung

konnte bereits ein bedeutender Aspekt für die künftige

Unternehmensentwicklung verbindlich geregelt werden. Ein weiterer

wesentlicher Aspekt liegt in der sukzessiven Entwicklung von neuen

Projekten für hinzukommende oder bestehende Mieterunternehmen im Rahmen der

noch vorhandenen Baurechtsreserven im Umfang von insgesamt 36.000 m² an

Bruttogeschossflächen. Damit ist die Gesellschaft jederzeit in der Lage,

durch die Inanspruchnahme dieser disponiblen Baurechtsreserven in den

kommenden Jahren chancenreiche Expansionsmöglichkeiten mit nennenswerten

Umsatz- und Ertragsperspektiven zu realisieren. Zusammenfassend lässt sich

festhalten: Die AGROB Immobilien AG ist nicht nur derzeit gut positioniert

und ertragsstark unterwegs, sondern verfügt auch über strategisch

interessante Entwicklungspotentiale auf bereits im Eigentum stehenden,

lastenfreien Grundstücken.

GBC AG: In den vergangenen Jahren haben Sie rund 50 % des

Jahresüberschusses in Form von Dividenden ausgeschüttet. Werden Sie diese

Dividendenstrategie fortsetzen?

Stephan Fuchs: Es ist unverändert unser Bestreben, rund 50 % des

Bilanzgewinnes an unsere Aktionäre auszuschütten, um damit bei einer

angemessenen Dotierung der Rücklagen - eine an der geschäftlichen

Entwicklung der Gesellschaft orientierte, aktionärsfreundliche

Ausschüttungspolitik zu praktizieren. Wir wollen damit unsere zumeist

langjährigen treuen Aktionäre unmittelbar am Erfolg der Gesellschaft

teilhaben lassen, optimalerweise auch durch weitere Wertsteigerungen in den

Kursnotierungen der beiden AGROB-Aktiengattungen.

GBC AG: Herr Fuchs, zum Abschluss noch eine Frage. Wo wird die AGROB in

fünf Jahren stehen?

Stephan Fuchs: Die AGROB Immobilien AG wird den Standort in Ismaning mit

seinem Medien- und Gewerbepark entsprechend den gegebenen Marktchancen

weiter kontinuierlich ausbauen und dabei sowohl den Risikogesichtspunkt als

auch eine nachhaltige Rentabilität im Auge behalten. Wir sind

zuversichtlich, unter konsequenter Berücksichtigung dieser Kriterien, in

den kommenden Jahren Umsatz und Ergebnis steigern zu können und dabei

gleichzeitig den Nettovermögenswert der Gesellschaft zu vermehren.

GBC AG: Herr Fuchs, ich danke Ihnen für dieses Gespräch.

Die vollständige Analyse können Sie hier downloaden:

http://www.more-ir.de/d/14869.pdf

Kontakt für Rückfragen

Jörg Grunwald

Vorstand

GBC AG

Halderstraße 27

86150 Augsburg

0821 / 241133 0

research@gbc-ag.de

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Offenlegung möglicher Interessenskonflikte nach §34b Abs. 1 WpHG und FinAnV Beim oben analysierten Unternehmen ist folgender möglicher Interessenkonflikt gegeben: (5a,5b,7,11); Einen Katalog möglicher Interessenkonflikte finden Sie unter:

http://www.gbc-ag.de/de/Offenlegung.htm

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Für den Inhalt der Mitteilung bzw. Research ist alleine der Herausgeber bzw.

Ersteller der Studie verantwortlich. Diese Meldung ist keine Anlageberatung

oder Aufforderung zum Abschluss bestimmter Börsengeschäfte.

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