Immofinanz-Gewinnsprung nach Russland-Ausstieg: CA-Immo-Zukunft offen

Das avisierte Angebot des US-Investors Starwood werde man prüfen, sobald es offiziell vorliege - und danach auch dazu Stellung nehmen. Aber eigentlich sei der offerierte Preis zu niedrig, gab Schumy am Donnerstag im Bilanzpressegespräch zu verstehen. Nachdem Gespräche über eine mögliche Fusion mit der CA Immo von der Immofinanz ausgesetzt wurden, steht für sie auch ein möglicher Verkauf des CA-Immo-Pakets zur Diskussion. Man werde aber nichts unternehmen, was sich für die eigenen Aktionäre schlecht auswirke. Auch eine mögliche Fusion müsste für beide Seiten ein Gewinn sein, wurde heute betont. Schumy meinte aber, grundsätzlich böten Immo-Fusionen Vorteile, sie seien günstig am Kapitalmarkt und bei der Finanzierung.

Nach Abschluss der (2015 gestarteten) Restrukturierung 2017 wolle die Immofinanz im Sektor künftig eine bestimmende Rolle einnehmen, betonte Schumy. Die Portfolioeffizienz habe man signifikant gesteigert, die operativen Kennzahlen verbessert, Risiken beseitigt, die Bilanz gestärkt und das Kreditprofil weiter verbessert. Der Vermietungsgrad liege mit 94,2 Prozent auf Rekordhöhe, der Personalaufwand sei um ein Sechstel gesenkt, alle historischen Rechtsstreitigkeiten auf Aktionärsebene beendet. Die Finanzierungskosten lägen erstmals unter 2 Prozent. Die historisch hochverzinsten Alt-Anleihen drosselte man von 630 auf 300 Mio. Euro, so CFO Stefan Schönauer.

Die operative Pipeline sei weiter auf Deutschland ausgerichtet. Insgesamt betreibe man acht Projekte mit 313 Mio. Buchwert aktiv, die nach Fertigstellung rund 452 Mio. Euro Verkehrswert aufweisen sollen. Die beiden größten, das trivago-Headquarter und die neue Uniper-Zentrale (beide in Düsseldorf) mit zusammen 56.000 m2 Bürofläche sollen im dritten Quartal an die Mieter übergeben werden, allein daraus winken 16 Mio. Euro Mieterlöse im Jahr. Samt neun Vorhaben in Vorbereitung umfasst die Pipeline 17 Projekte mit 404 Mio. Euro Buchwert. Vom gesamten Immo-Vermögen sollen rund 10 Prozent Projekte entfallen, nicht mehr. Ihr mittelfristiges Verkaufsprogramm - im Gesamtumfang von 1 Mrd. Euro - hat die Immofinanz zu vier Fünftel umgesetzt. Mit den Erlösen finanziert man Entwicklungen und Zukäufe.

Das Konzernergebnis aus fortgeführten Geschäftsbereichen - also bereits ohne Russland - drehte deutlich ins Plus von 147,4 Mio. Verlust auf positive 181,0 Mio. Euro. Das operative Ergebnis stieg von 74,5 Mio. auf 107,6 Mio. Euro. Die Mieterlöse wuchsen, trotz etwas kleinerem Portfolio, von 233,4 auf 234,5 Mio. Euro. Das Ergebnis aus Asset Management stieg auf 150,8 (133,1) Mio. Euro, das Ergebnis aus Immo-Verkäufen drehte von -18,9 auf 26,0 Mio. Euro ins Plus, das Ergebnis aus der Immo-Entwicklung blieb mit -28,8 (-6,5) Mio. Euro negativ.

Das Finanzergebnis drehte von -107,6 auf 88,8 Mio. Euro stark ins Plus, vor allem wegen positiver Bewertungseffekte bei den Beteiligungen an CA Immo und Buwog sowie des gesunkenen Finanzierungsaufwands. Der CA-Immo-Ergebnisanteil wird mit 61,5 Mio. Euro beziffert, die Wertaufholung dabei mit 91,9 Mio. Euro, der Beitrag des Verkaufs von 4,5 Mio. Buwog-Aktien sowie der Neubewertung der Buwog-Beteiligung mit 43,9 Mio. Euro. Somit gab es als "Ergebnisanteile aus nach der Equity-Methode bilanzierten Beteiligungen" diesmal positive 200,0 Mio. Euro, nach negativen 19,8 Mio. Euro im Jahr davor, also eine Verbesserung um 219,8 Mio. Euro.

Die Vermietungsrentabilität (FFO 1 vor Steuern, ohne Immoverkäufe) legte von 53,2 auf 71,4 Mio. Euro zu. Bis 2019 soll der FFO 1 mehr als 100 Mio. Euro ausmachen. Dies beinhaltet aber noch nicht den CA-Immo-Anteil: Rechnet man den auch noch dazu, wären es "zumindest 125 Mio. Euro", heißt es in den Unterlagen. Der FFO 2 (vor Steuern, inkl. Ergebnis aus Immoverkäufen) verdreifachte sich 2017 beinahe auf 97,4 (34,3) Mio. Euro. Der Vermietungsgrad habe mit 94,2 Prozent einen Bestwert erreicht, heißt es.

Samt dem früherem Russland-Geschäft wäre der Verlust unterm Strich von 421,8 auf 537,1 Mio. Euro angewachsen, doch ist dies schon mit dem dritten Quartal "verdaut" worden und musste nun zum Ultimo auch in der GuV "ausgekehrt" werden, wie Schönauer sagte. Von diesen 537,1 Mio. Euro entfallen -540,2 Mio. auf eine rein buchhalterische Reklassifizierung von Fremdwährungsdifferenzen aus Russland, sind also nicht cash-wirksam und mindern weder das Eigenkapital - noch den EPRA Net Asset Value (NAV). Dieser lag Ende 2017 bei 2,86 Euro/Aktie (nach 3,12 Euro Ende 2016); absolut betrug der NAV 3,2 Mrd. Euro (+6,8 Prozent).

Man habe das zurückliegende Jahr 2017 genutzt, um die letzten großen Altlasten zu bereinigen, die Bilanz zu stärken, das operative Geschäft zu optimieren und die Kosten zu senken, betont CEO Oliver Schumy. Die Bilanz sei nun gestärkt und "wetterfest". Das Immovermögen betrage 4,2 Mrd. Euro, der Wert des CA-Immo-Anteils habe sich auf über 680 Mio. Euro erhöht und die liquiden Mittel auf rund 480 Mio. Euro. Der Verschuldungsgrad (Netto LTV) habe sich auf 40,8 Prozent verbessert (Ende 2016: 49,0 Prozent).

Dass die Dividende für 2017 von 6 auf 7 Cent/Aktie steigen soll, war schon bekannt; die Ausschüttung erfolgt als Einlagenrückzahlung, steuerfrei für in Österreich ansässige Privatpersonen. Für 2018 ist eine weitere Erhöhung der Dividende auf 8 Cent/Aktie geplant. Damit komme man aus heutiger Sicht auf eine Dividendenrendite von knapp 4 Prozent, so Schumy. Die Immofinanz-Titel lagen heute, Donnerstag, an der Börse kurz nach 12.45 Uhr mit 1,40 Prozent im Plus, CA Immo 1,02 Prozent im Minus, der ATX war mit +1,63 Prozent fester.

(Schluss) sp/cri

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