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IMMOFINANZ: Konzernergebnis 2016R von Russland und Bewertungseffekten belastet, Vermietungsgrad deutlich erhöht, Dividende soll 6 Cents/Aktie betragen

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DGAP-News: IMMOFINANZ AG / Schlagwort(e): Immobilien/Jahresergebnis

IMMOFINANZ: Konzernergebnis 2016R von Russland und Bewertungseffekten

belastet, Vermietungsgrad deutlich erhöht, Dividende soll 6 Cents/Aktie

betragen

06.04.2017 / 18:38

Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent verantwortlich.

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KENNZAHLEN (IN MEUR)// 2016R // in % // 2015R*

Mieterlöse // 156,7 // 0,7% // 155,7

Ergebnis aus Asset Management // 91,0 // -9,2% // 100,2

Ergebnis aus Immobilienverkäufen // -2,8 // n/a // 16,9

Ergebnis aus der Immobilienentwicklung // -18,1 // 30,6% // -26,1

Operatives Ergebnis // 50,9 // -2,4% // 52,2

Neubewertungen // 0,3 // -99,0% // 30,3

Finanzergebnis // -45,2 // n/a // 4,3

Konzernergebnis fortgeführt // 26,9 // -55,7% // 60,7

Konzernergebnis // -182,0 // -20,9% // -150,5

FFO 1 (exkl. Erg. aus Immobilienverkäufen und Entwicklung) // 34,7 // -7,6%

// 37,6

FFO 2 (inkl. Ergebnis aus Immobilienverkäufen) // 31,9 // -41,4% // 54,5

* Die Vergleichszahlen wurden angepasst. Das Rumpfgeschäftsjahr 2016 (2016R)

umfasst acht Monate von Mai bis Dezember 2016. Die ungeprüften

Pro-forma-Finanzinformationen für 2015R unterstellen fiktiv, dass auch das

vorangegangene Geschäftsjahr der IMMOFINANZ nur den Zeitraum vom 1. Mai bis

zum 31. Dezember 2015 (2015R) umfasst. Die Darstellung ermöglicht eine

unmittelbare Gegenüberstellung der Zahlen des Rumpfgeschäftsjahres mit

entsprechenden Vergleichszahlen.

Am 19. Dezember 2016 haben Vorstand und Aufsichtsrat beschlossen, das

russische Einzelhandelsportfolio durch Veräußerung oder Abspaltung

abzugeben. Als Folge dieses Beschlusses ist das Russlandportfolio im

Konzernabschluss 2016R als aufgegebener Geschäftsbereich gemäß IFRS 5

(Ergebnis aus aufgegebenen Geschäftsbereichen) darzustellen. Dies erfolgte

analog in der Pro-forma-Finanzinformation für 2015R.

Die IMMOFINANZ erwirtschaftete im Rumpfgeschäftsjahr 2016 ein

Konzernergebnis aus fortgeführten Geschäftsbereichen, also exklusive

Russland, in Höhe von EUR 26,9 Mio. (2015R*: EUR 60,7 Mio.). Dieses war

wesentlich von erhöhten Instandhaltungsaufwendungen für

Modernisierungsarbeiten und dem Roll-out der Marken myhive und VIVO!,

Mehrkosten bei der Fertigstellung von Wohngebäuden in Deutschland sowie der

marktnahen Beteiligungsbewertung der CA Immobilien Anlagen AG in Höhe von

EUR -91,9 Mio. beeinflusst. Dieser unbare Bewertungseffekt der

Beteiligungsbewertung konnte im laufenden Geschäftsjahr durch den

gestiegenen Aktienkurs der CA Immo bereits wieder wettgemacht werden.

Die Mieterlöse (exklusive Russland) belaufen sich im Rumpfgeschäftsjahr 2016

auf EUR 156,7 Mio. Das ist ein Anstieg um 0,7% im Vergleich zum

Pro-forma-Zeitraum 2015R*. Der mit dem Verkauf von Immobilien verbundene

Abgang bei den Mieterlösen konnte somit durch Fertigstellungen sowie

Neuvermietungen kompensiert werden. Im Ergebnis aus den aufgegebenen

Geschäftsbereichen, das bei EUR -208,8 Mio. (2015R*: -211,2 Mio.) zu liegen

kommt, spiegelt sich das nach wie vor schwierige Marktumfeld in Russland

wider. Dieses hat zu geringeren Mieterlösen in den Moskauer Einkaufszentren

und negativen Effekten in der Immobilienbewertung geführt. Insgesamt beläuft

sich das Konzernergebnis somit auf EUR -182,0 Mio. (2015R*: EUR -150,5

Mio.).

"Wir haben das zurückliegende Rumpfgeschäftsjahr intensiv genutzt, um

Belastungen aus der Vergangenheit abzuarbeiten und den Vermietungsgrad

unseres Portfolios auf rund 90% zu steigern. Weitere bereits eingeleitete

Optimierungen betreffen unsere Kostenstrukturen. So haben wir die

Personalausgaben deutlich gesenkt und im Finanzierungsbereich kurz nach Ende

des Berichtsjahres das Volumen ausstehender Anleihen mit historisch bedingt

hoher Verzinsung reduziert und durch die Begebung einer neuen Wandelanleihe

die langfristige Konzernfinanzierung zu attraktiven Konditionen gesichert",

kommentiert Oliver Schumy, CEO der IMMOFINANZ, die Entwicklung. "In Moskau

haben wir die zurückliegenden Quartale genutzt, um unsere fünf Shopping

Center an das geänderte Marktumfeld anzupassen und den Vermietungsgrad um

rund sechs Prozentpunkte auf knapp 88% zu erhöhen. Das ist eine wichtige

Voraussetzung, um die Abtrennung der Moskauer Einkaufszentren wie geplant

bis Ende 2017 abzuschließen."

Der Vermietungsgrad des Gesamtportfolios (exklusive Russland) hat sich per

31. Dezember 2016 auf 89,6% erhöht (30. April 2016: 87% exklusive Russland

bzw. 86,3% inklusive Russland). Im Bürobereich konnte der Vermietungsgrad im

Rumpfgeschäftsjahr von 81,7% auf 87,3% gesteigert werden. Die gesamten

Personalkosten belaufen sich 2016R auf EUR -28,1 Mio. (2015R*: -33,1 Mio.)

und konnten damit nachhaltig um mehr als 15,0% gesenkt werden.

Der Ordentlichen Hauptversammlung am 1. Juni 2017 soll wie angekündigt eine

Dividende in Höhe von 6 Cents je Aktie vorgeschlagen werden. Die

Ausschüttung ist gemäß den Bestimmungen des österreichischen Steuerrechts

als Einlagenrückzahlung zu qualifizieren und damit für in Österreich

ansässige natürliche Personen, die Aktien der IMMOFINANZ im Privatvermögen

halten, steuerfrei (unterliegt nicht dem Kapitalertragsteuerabzug). [1]

Ergebnisentwicklung im Detail

Die Mieterlöse belaufen sich im Rumpfgeschäftsjahr 2016 auf EUR 156,7 Mio.

Das ist ein Anstieg um 0,7% im Vergleich zum Pro-forma-Zeitraum 2015R (EUR

155,7 Mio.*). Der mit dem Verkauf von Immobilien verbundene Abgang bei den

Mieterlösen konnte somit von Fertigstellungen sowie Neuvermietungen

kompensiert werden. Im Bürobereich erhöhten sich die Mieterlöse im

Betrachtungszeitraum um 1,5% auf EUR 74,3 Mio. und im Einzelhandelsbereich

um 3,3% auf EUR 68,8 Mio.

Das Ergebnis aus Asset Management lag mit EUR 91,0 Mio. um 9,2% unter dem

Vergleichswert 2015R (EUR 100,2 Mio.*). Das ist vor allem eine Folge

gestiegener Immobilienaufwendungen, die aufgrund der Modernisierungsarbeiten

im Bürobereich mit EUR -73,3 Mio. um 17,9% über dem Vergleichswert liegen.

Höhere Instandhaltungsaufwendungen (EUR -29,1 Mio. nach EUR -13,4 Mio.* im

Vergleichszeitraum) sind dabei vor allem auf die laufenden

Modernisierungsarbeiten im Bürobereich, z.B. im Business Park Vienna, und

den Roll-out der Marken myhive und VIVO! zurückzuführen. Der Anstieg der

Ausbaukosten (EUR -8,1 Mio. nach EUR -5,0 Mio.*) resultiert aus dem

Abschluss zahlreicher neuer, großflächiger Mietverträge. Deutliche Rückgänge

wurden hingegen bei den Leerstandskosten (EUR -9,0 Mio. nach EUR -12,2 Mio.*)

sowie den Forderungsabschreibungen (EUR -1,4 Mio. nach EUR -3,0 Mio.*)

verzeichnet.

Das Ergebnis aus Immobilienverkäufen betrug im Berichtszeitraum EUR -2,8

Mio. (2015R*: EUR 16,9 Mio.). Im Zuge der Optimierung und Bereinigung des

Portfolios wurden u.a. die beiden Bürogebäude BB Centrum A und B in Prag,

die Projektentwicklung Carlsquartier in Düsseldorf, eine

Einzelhandelsimmobilie in Bulgarien, ein Pipelineprojekt in Bratislava sowie

mehrere kleinere Büro-, Einzelhandels- und Wohnimmobilien in Österreich

verkauft.

Im Ergebnis aus der Immobilienentwicklung sind der Verkauf von

Vorratsimmobilien und die Bewertung von laufenden und fertiggestellten

Entwicklungsprojekten berücksichtigt. In 2016R belief sich das Ergebnis aus

der Immobilienentwicklung auf EUR -18,1 Mio. (2015R*: EUR -26,1 Mio.). Dies

ist im Wesentlichen eine Folge von Mehrkosten bei der Fertigstellung von

Wohngebäuden im Gerling Quartier in Deutschland.

Das operative Ergebnis beläuft sich auf EUR 50,9 Mio. und liegt damit um

2,4% unter dem Vergleichswert (EUR 52,2 Mio.*). Die sonstigen betrieblichen

Aufwendungen (EUR -32,1 Mio. nach EUR -62,6 Mio.*) waren dabei im

Vorjahreszeitraum von Einmaleffekten in Höhe von EUR -29,5 Mio.* für die

Beendigung von Anlegerverfahren belastet.

Die währungsbereinigte Neubewertung von Immobilienvermögen beläuft sich auf

EUR -11,0 Mio. (2015R*: EUR 20,8 Mio.). Das Finanzergebnis beträgt EUR -45,2

Mio. (2015R*: EUR 4,3 Mio.). Der Finanzierungsaufwand sank dabei um 11,0%

auf EUR -70,8 Mio. (2015R*: EUR -79,5 Mio.). Im Finanzergebnis sind zudem

Wechselkurseffekte in Höhe von EUR 9,7 Mio. enthalten (2015R*: EUR -5,5

Mio.). Diese resultieren vor allem aus konzerninternen Finanzierungen mit

Gesellschaften in Nicht-Kernländern, deren funktionale Währung nicht der

Euro ist. Das sonstige Finanzergebnis beträgt EUR 7,5 Mio. (2015R*: EUR

-23,4 Mio.) und resultiert im Wesentlichen aus der Bewertung von Derivaten

in Höhe von EUR 11,6 Mio. (2015R*: EUR 41,0 Mio. *)

Die Ergebnisanteile aus nach der Equity-Methode bilanzierten Beteiligungen

belaufen sich auf EUR 2,5 Mio. (2015R*: EUR 102,1 Mio.) und setzen sich zum

überwiegenden Teil aus den Ergebnisanteilen der BUWOG in Höhe von EUR 35,8

Mio. und dem Gewinn aus dem Verkauf von 18,5 Mio. Stück BUWOG-Aktien in Höhe

von EUR 34,2 Mio. sowie aus den Ergebnisanteilen der CA Immo für zwei

Quartale in Höhe von EUR 23,6 Mio. und einer marktnahen

Beteiligungsbewertung gemäß IFRS der CA Immo-Aktien im Ausmaß von EUR -91,9

Mio. zusammen. Der Buchkurs der CA Immo Aktien beläuft sich per 31. Dezember

auf EUR 21,02 (Kurs per 5. April 2017: EUR 20,35)

Das Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) beläuft sich folglich auf EUR -7,5 Mio.

(2015R*: EUR 83,0 Mio.). Die Ertragsteuern betragen im Berichtszeitraum EUR

34,3 Mio. (2015R*: EUR -22,3 Mio.). Der Steuerertrag ist im Wesentlichen

durch die Ausbuchung von passiven latenten Steuern infolge der

Restrukturierung von konzerninternen Finanzierungen des

Einzelhandelsportfolios in Russland bedingt. Ein gegenläufiger Steueraufwand

geht in das Ergebnis aus aufgegebenen Geschäftsbereichen ein.

Das Ergebnis aus aufgegebenen Geschäftsbereichen beträgt EUR -208,8 Mio.

(2015R*: EUR -211,2 Mio.) und umfasst den aufgegebenen Kernmarkt Russland.

Die Mieterlöse aus Russland beliefen sich dabei auf EUR 50,1 Mio. nach EUR

56,9 Mio. in 2015R* bzw. EUR 36,1 Mio. in den ersten beiden Quartalen 2016R.

Der Rückgang gegenüber der Vergleichsperiode ist vor allem auf anhaltende

Mietreduktionen für die Mieter der Moskauer Shopping Center sowie auf den

geringeren Vermietungsgrad im Vergleich zur achtmonatigen Vorjahresperiode

zurückzuführen.

Die währungsbereinigte Neubewertung - sie entspricht der Wertveränderung in

US-Dollar, umgerechnet in Euro - des russischen Immobilienvermögens beläuft

sich im Rumpfgeschäftsjahr 2016 auf EUR -182,5 Mio. (2015/16: EUR -466,9

Mio., 2015R*: EUR -75,0 Mio.) und ist vor allem eine Folge des schwierigen

Marktumfelds und den damit bedingten Verlängerungen der gewährten

Mietreduktionen. Zudem kam es gegen Jahresende zu einer deutlichen Erhöhung

der von der Stadt Moskau festgelegten Grundstückswerte (Katasterwerte), die

als Bemessungsgrundlage für Steuern dienen. Die Immobiliengutachten für die

russischen Einkaufszentren werden in US-Dollar erstellt. Aufgrund der

Stärkung des US-Dollars gegenüber dem Euro veränderten sich die

beizulegenden Zeitwerte in Euro hingegen lediglich um EUR -90,6 Mio. Der

Immobilienwert beträgt somit per 31. Dezember 2016 EUR 1,02 Mrd. (30. April

2016: EUR 1,11 Mrd.).

Das Konzernergebnis aus fortgeführten Geschäftsbereichen beläuft sich für

2016R auf EUR 26,9 Mio. (2015R*: EUR 60,7 Mio.). Das Konzernergebnis

(inklusive Ergebnis aus aufgegebenen Geschäftsbereichen) beträgt EUR -182,0

Mio. (2015R*: EUR -150,5 Mio.). Das verwässerte Ergebnis je Aktie beträgt

EUR -0,19 (2015R*: EUR -0,15). Der EPRA NAV je Aktie beträgt EUR 3,12 (30.

April 2016: EUR 3,39).

Der nachhaltige FFO 1 für das achtmonatige Rumpfgeschäftsjahr (exklusive

Ergebnis aus Immobilienverkäufen und Immobilienentwicklung) liegt bei EUR

34,7 Mio. (2015R*: EUR 37,6 Mio.). Der FFO 2 (inklusive Ergebnis aus

Immobilienverkäufen) beträgt EUR 31,9 Mio. nach EUR 54,5 Mio. in 2015R*.

Der Finanzmittelbestand beträgt per 31. Dezember 2016 EUR 189,3 Mio. bzw.

EUR 206,2 Mio. inklusive der liquiden Mittel im aufgegebenen

Geschäftsbereich und in Veräußerungsgruppen (30. April 2016: EUR 371,6 Mio.

bzw. EUR 378,8 Mio.).

Ausblick

Im Geschäftsjahr 2017 liegt der Fokus auf der weiteren Optimierung der

Portfoliostruktur, der Abgabe nicht zum Kerngeschäft zählender Immobilien,

der weiteren Effizienzsteigerung sowie auf wertschaffendem Wachstum, um das

Bestandsvermögen zu stärken.

Die Abtrennung der russischen Einzelhandelsimmobilien mittels Verkauf oder

Abspaltung soll wie angekündigt bis Ende 2017 abgeschlossen werden. Die

Hauptversammlungen, die die Verschmelzung von IMMOFINANZ und CA beschließen

sollen, werden aus heutiger Sicht voraussichtlich im Jahr 2018 stattfinden.

Am Kapitalmarkt wurde die IMMOFINANZ-Aktie wieder als nachhaltiges

Dividendenpapier positioniert. Für das laufende Geschäftsjahr 2017 ist daher

ebenfalls die Zahlung einer Dividende geplant.

Mittelfristig werden folgende Faktoren zum Wachstum des nachhaltigen FFO 1

beitragen: Die erwarteten zusätzlichen Mieterlöse aus aktiven

Projektentwicklungen belaufen sich bei Vollvermietung auf rund EUR 37,0 Mio.

Der verkaufsbedingte Abgang von Mieterlösen (Abgabe von Non-Core-Assets)

soll durch Zukäufe, Indexierungen sowie Erhöhung des Vermietungsgrads

kompensiert werden. Eine Normalisierung der temporär erhöhten

Immobilienaufwendungen und sonstiger betrieblicher Aufwendungen soll

mittelfristig zu einem positiven FFO-Effekt in Höhe von rund EUR 25,0 Mio.

führen. Im Bereich der Finanzierungskosten wird auf Sicht der nächsten Jahre

eine Reduktion in Höhe von rund EUR 30,0 Mio. erwartet und insbesondere

durch die bereits erfolgten Refinanzierungsmaßnahmen der Wandelanleihen und

der Unternehmensanleihe nach dem Berichtszeitraum sichergestellt.

Der Bericht der IMMOFINANZ AG für das Rumpfgeschäftsjahr 2016 zum Stichtag

31. Dezember 2016 ist auf der Website des Unternehmens unter

http://www.immofinanz.com/de/investor-relations/finanzberichte ab 7. April

2017 abrufbar.

Über die IMMOFINANZ

Die IMMOFINANZ ist ein gewerblicher Immobilienkonzern und fokussiert ihre

Aktivitäten auf die Segmente Einzelhandel und Büro in sieben Kernmärkten in

Europa: Österreich, Deutschland, Tschechien, Slowakei, Ungarn, Rumänien und

Polen. Zum Kerngeschäft zählen die Bewirtschaftung und die Entwicklung von

Immobilien. Dabei setzt die IMMOFINANZ stark auf ihre Marken STOP SHOP

(Einzelhandel), VIVO! (Einzelhandel) und myhive (Büro), die ein Qualitäts-

und Serviceversprechen darstellen. Das Unternehmen besitzt ein

Immobilienvermögen von rund EUR 4,0 Mrd. (exkl. Russland), das sich auf mehr

als 240 Objekte verteilt. Das Unternehmen ist an den Börsen Wien (Leitindex

ATX) und Warschau gelistet. Weitere Information: http://www.immofinanz.com

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T +43 (0)1 88 090 2290

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[1] vorbehaltlich gewisser Ausnahmen, etwa wenn die Summe der

Einlagenrückzahlungen die steuerlichen Anschaffungskosten der Aktien

übersteigt

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06.04.2017 Veröffentlichung einer Corporate News/Finanznachricht,

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