DGAP-News: IMMOFINANZ bestätigt Ergebniszahlen: Erstes Quartal 2014/15 operativ solide, durch währungsbedingte Neubewertung negativ belastet

IMMOFINANZ bestätigt Ergebniszahlen: Erstes Quartal 2014/15 operativ solide, durch währungsbedingte Neubewertung negativ belastet

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IMMOFINANZ bestätigt Ergebniszahlen: Erstes Quartal 2014/15 operativ

solide, durch währungsbedingte Neubewertung negativ belastet

23.09.2014 / 18:52

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KENNZAHLEN (in MEUR) // 1. Mai 2014 - 31. Juli 2014 // in % // 1. Mai

2013 - 31. Juli 2013

Mieterlöse // 117,6 // -6,8% // 126,1

Ergebnis aus Asset Management // 95,4 // -13,5% // 110,3

Ergebnis aus Immobilienverkäufen // 7,3 // n.a. // -0,9

Ergebnis aus der Immobilienentwicklung // -2,0 // n.a. // 3,3

Nicht direkt zurechenbare Aufwendungen // -13,2 // -30,9% // -19,0

Operatives Ergebnis // 90,9 // -6,5% // 97,2

Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT) // 11,9 // -92,3% // 155,3

Konzernergebnis // -14,0 // n.a. // 119,8

Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit // 73,3 // 12,9% // 64,9

Die IMMOFINANZ Group erwirtschaftete im 1. Quartal des Geschäftsjahres

2014/15 ein solides operatives Ergebnis in Höhe von EUR 90,9 Mio. Der

Rückgang im Vergleich zum Vorjahr um 6,5% (Vorjahr: EUR 97,2 Mio.) ist vor

allem auf die plangemäß durchgeführten Immobilienverkäufe im letzten

Geschäftsjahr zurückzuführen. Nachdem sich die Mieterlöse im Geschäftsjahr

2013/14 in einer Like-for-like-Betrachtung weitgehend stabil (-1,3%)

entwickelt hatten, wurde im Startquartal des aktuellen Geschäftsjahres

2014/15 ein Plus von 1,4% erzielt (im Vergleich zum Q4 2013/14). Damit

bestätigt die IMMOFINANZ die am 19. September publizierten vorläufigen

Zahlen für das Q1 2014/15.

Trotz der soliden operativen Entwicklung ist das Konzernergebnis für das 1.

Quartal 2014/15 mit EUR -14,0 Mio. (Vorjahr: EUR 119,8 Mio.) negativ.

Ausschlaggebend dafür sind vor allem negative Effekte aus der

währungsbedingten Neubewertung des Immobilienvermögens, die auf die

Rubel-Aufwertung im Zeitraum Anfang Mai bis Ende Juli 2014 gegenüber EUR

und USD zurückzuführen sind. Diese währungsbedingte Neubewertung in Höhe

von EUR -75,9 Mio. reduziert das Konzernergebnis, ist jedoch nicht

zahlungswirksam. Die währungsbereinigte Neubewertung hatte im 1. Quartal

keinen wesentlichen Effekt auf das Konzernergebnis und beläuft sich auf EUR

-2,7 Mio.

Auf Basis der bisherigen Rubel-Entwicklung seit Beginn des 2. Quartals

2014/15 ist für dieses 2. Quartal aus heutiger Sicht eine Umkehrung dieses

Effekts, also ein positives währungsbedingtes Ergebnis aus der Neubewertung

des Immobilienvermögens zu erwarten.

"Im Geschäftsjahr 2013/14, das von einer deutlichen Abschwächung des Rubels

gegenüber EUR und USD gekennzeichnet war, trug die währungsbedingte

Neubewertung des Immobilienvermögens mit EUR 311,0 Mio. positiv zum

Konzernergebnis bei. Die Veränderung des Rubel-Wechselkurses sorgt somit

teilweise für eine hohe Volatilität in unserer Gewinn- und Verlustrechnung.

Es handelt sich dabei allerdings um nicht zahlungswirksame Positionen",

erklärt Eduard Zehetner, CEO der IMMOFINANZ Group.

Ohne die unbaren negativen Effekte aus Wechselkursen und Derivaten beträgt

das Konzernergebnis im Q1 2014/15 EUR 47,6 Mio. Dies ist eine Verbesserung

um 3,7% gegenüber dem Vergleichswert aus dem Q1 2013/14 (EUR 45,9 Mio.).

Der nachhaltige Unternehmens-Cashflow (FFO) für das 1. Quartal beläuft sich

auf EUR 47,7 Mio. Dies entspricht einer annualisierten FFO-Rendite nach

Steuern von 11,4%.*

Weiters ist zu berücksichtigen, dass das anteilige Quartalsergebnis der

BUWOG Gruppe, an der die IMMOFINANZ 49% hält, nicht im Konzernergebnis zum

1. Quartal enthalten ist, da die BUWOG ihr Quartalsergebnis erst nach der

IMMOFINANZ Group veröffentlicht. Diese unterschiedliche zeitliche Taktung

der Abschlusserstellung hat zur Folge, dass die IMMOFINANZ die

BUWOG-Quartalszahlen künftig mit einer Verzögerung von einem Quartal in

ihrem Ergebnis berücksichtigen wird. Die erstmalige Berücksichtigung

erfolgt daher in den Ergebniszahlen für das 2. Quartal 2014/15, in denen

das anteilige BUWOG-Ergebnis aus dem 1. Quartal 2014/15 enthalten sein

wird.

Die Mieterlöse reduzierten sich im 1. Quartal des Geschäftsjahres 2014/15

aufgrund der Immobilienverkäufe auf EUR 117,6 Mio. (Vergleichszeitraum des

Vorjahres: EUR 126,1 Mio.). Das Ergebnis aus den Immobilienverkäufen

verbesserte sich auf EUR 7,3 Mio. nach EUR -0,9 Mio. im Vorjahr. Das

Ergebnis aus der Immobilienentwicklung reduzierte sich von EUR 3,3 Mio. auf

EUR -2,0 Mio. Das operative Ergebnis sank somit um 6,5% auf EUR 90,9 Mio.

(nach EUR 97,2 Mio.).

Der Net Asset Value stieg trotz des negativen Quartalsergebnisses minimal

auf EUR 4,57 per 31. Juli 2014 (30. April 2014: EUR 4,56). Der Buchwert je

Aktie liegt bei EUR 4,21 per 31. Juli 2014 (30. April 2014: EUR 4,19).

AUSBLICK:

"Im Finanzierungsbereich planen wir für das laufende Geschäftsjahr 2014/15

sowohl die Finanzierung mit eigenen Aktien (rund EUR 150,0 Mio.) als auch

die sogenannte "Equity Bridge" (EUR 260,0 Mio.) - das ist jene

Finanzierung, die wir für die Zeichnung der BUWOG-Wandelanleihe aufgenommen

haben - zurückzuzahlen", kündigt IMMOFINANZ-CEO Eduard Zehetner an. "Damit

wird eine deutliche Reduktion der Finanzierungskosten einhergehen. Die

Rückführung der mit eigenen Aktien besicherten Finanzierung wird zudem die

Einziehung dieser Aktien ermöglichen." Was die zur Gänze von der IMMOFINANZ

gezeichnete BUWOG-Wandelanleihe anbelangt, so ist die BUWOG bis Ende Jänner

2015 berechtigt, diese zu kündigen und vollumfänglich zurückzuzahlen. Das

BUWOG-Management hat bereits angekündigt, mit hoher Wahrscheinlichkeit von

dieser Möglichkeit Gebrauch machen zu wollen.

Weiters plant der Vorstand für das laufende Geschäftsjahr 2014/15, die

Dividendenzahlungen wieder aufzunehmen. Die Ausschüttung (inklusive eines

allfälligen Aktienrückkaufs) soll sich auf EUR 0,15 bis 0,20 je Aktie

belaufen.

Die IMMOFINANZ Group geht davon aus, dass sich die Kernmärkte der Region

weiterhin positiv entwickeln und von einer schrittweisen Erholung der

Wirtschaft profitieren. Die geopolitischen Spannungen in der Ukraine sowie

die drohende Ausweitung der Sanktionen gegenüber Russland stellen

allerdings Unsicherheitsfaktoren dar. Vor diesem Hintergrund hat die

Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung (OECD)

Mitte September 2014 ihre Konjunkturprognose nach unten revidiert. In

welchem Ausmaß sich die Krise in der Ukraine auf die kommerzielle

Entwicklung der IMMOFINANZ-Zielmärkte, allen voran Russland, auswirken

wird, kann derzeit nicht abgeschätzt werden.

Grundsätzlich sind die Mieteinnahmen des russischen Portfolios in den

Währungen Euro oder US-Dollar fixiert, ein anhaltender Wertverfall des

Rubels verschlechtert allerdings die Kostenverhältnisse für die Mieter. Wie

bereits im Geschäftsbericht 2013/14 erwähnt, wurden mit einzelnen Mietern

in den Moskauer Einkaufszentren daher zeitlich begrenzte Vereinbarungen

getroffen, um deren wechselkursbedingte Mehrkosten bei der Miete abzufedern

und so ihre wirtschaftliche Leistungsfähigkeit zu unterstützen. Dies hat

sich auch bereits während der Finanzkrise 2008/09 als nachhaltige

Vorgehensweise erwiesen.

Durch die weitere Optimierung des Portfolios, eine geplante Erhöhung des

Vermietungsgrads, Kostensenkungen nach erfolgter Abspaltung der

Wohnimmobilientochter BUWOG und die konsequente Weiterführung der

erfolgreich verlaufenen Immobilienverkäufe sowie die Intensivierung der

Entwicklungsaktivitäten mit Schwerpunkten Deutschland, Polen, Russland und

Rumänien erwartet die IMMOFINANZ Group 2014/15 einen ansteigenden

Unternehmenswert.

ENTWICKLUNG IM DETAIL:

Ergebnis aus Asset Management

Im 1. Quartal 2014/15 wurden Mieterlöse in Höhe von EUR 117,6 Mio.

erwirtschaftet. Gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres (EUR 126,1

Mio.) ist das ein Rückgang von 6,8%, der auf planmäßig erfolgte

Immobilienverkäufe zurückzuführen ist.

Das Ergebnis aus dem Asset Management reduzierte sich zudem auch aufgrund

erhöhter Immobilienaufwendungen gegenüber dem Vorjahr um 13,5% auf EUR 95,4

Mio. (Vorjahresvergleichswert: EUR 110,3 Mio.).

Ergebnis aus Immobilienverkäufen

Die Immobilienverkäufe steuerten ein Ergebnis in Höhe von EUR 7,3 Mio.

(Vorjahr: EUR -0,9 Mio.) bei. Im Zuge der Portfoliooptimierung wurden neben

kleineren Objekten auch zwei Logistikimmobilien in Polen und Tschechien

veräußert.

Ergebnis aus der Immobilienentwicklung

Durch den Verkauf von Vorratsimmobilien und die Bewertung von aktiv

verfolgten Entwicklungsprojekten erzielte die IMMOFINANZ Group im

Berichtszeitraum ein Ergebnis aus der Immobilienentwicklung in Höhe von EUR

-2,0 Mio. (Vorjahr: EUR 3,3 Mio.). Da im 1. Quartal 2014/15 kein

Entwicklungsprojekt fertiggestellt bzw. eröffnet wurde, ist das Ergebnis

vor Währungseffekten negativ.

Verwaltungsaufwendungen

Die nicht direkt zurechenbaren Aufwendungen (Gemeinkosten und

Personalaufwendungen) haben sich gegenüber dem Vorjahreszeitraum von EUR

-19,0 Mio. auf EUR -13,2 Mio. reduziert. Dieser Rückgang ist auf geringere

Rechts-, Prüfungs- und Beratungsaufwendungen und auf

Rückstellungsauflösungen zurückzuführen.

Operatives Ergebnis, EBIT, EBT und Konzernergebnis

Das operative Ergebnis reduzierte sich aufgrund der erfolgreichen und

planmäßigen Immobilienverkäufe gegenüber dem Vorjahr (EUR 97,2 Mio.) um

6,5% auf EUR 90,9 Mio.

Das währungsbereinigte Bewertungsergebnis liegt bei EUR -2,7 Mio.

(Vorjahreswert EUR -7,9 Mio.). Das währungsbedingte Bewertungsergebnis

hingegen ist mit EUR -75,9 Mio. (Vorjahreswert EUR 66,0 Mio.) aufgrund des

Anstiegs des Rubels gegenüber dem Euro im Berichtszeitraum deutlich

negativ. Dadurch reduzierte sich das EBIT im Vergleich zum Vorjahr deutlich

von EUR 155,3 Mio. auf EUR 11,9 Mio.

Das Finanzergebnis verbesserte sich auf EUR -30,4 Mio. (Vorjahr: EUR -40,1

Mio.). Darin sind unbare, rein buchhalterische Wechselkurseffekte in Höhe

von EUR 17,1 Mio. enthalten (Vorjahr: EUR -15,4 Mio.). Ferner wirkt sich im

sonstigen Finanzergebnis (EUR -5,2 Mio.; Vorjahr: EUR 13,8 Mio.) u.a. die

unbare Bewertung von Derivaten, die zur Absicherung des

Zinsänderungsrisikos gehalten werden, negativ aus. Dadurch reduzierte sich

das Ergebnis vor Ertragsteuern im Vergleich zur Vorjahresperiode von EUR

115,2 Mio. auf EUR -18,5 Mio.

Aufgrund der deutlich negativen unbaren Effekte aus Wechselkursen, der

Bewertung von Derivaten und der erst ab dem kommenden Quartal einsetzenden

Berücksichtigung des anteiligen BUWOG-Ergebnisbeitrags fällt das

Konzernergebnis mit EUR -14,0 Mio. negativ aus (Vorjahr: EUR 119,8 Mio.).

Cashflow (exkl. BUWOG)

Der Cashflow aus dem Ergebnis reduzierte sich gegenüber dem

Vorjahreszeitraum auf EUR 80,9 Mio. (Vorjahr: EUR 99,0 Mio.) vor allem

aufgrund der plangemäß durchgeführten Immobilienverkäufe und weil der

anteilige Cashflow der BUWOG Gruppe nicht enthalten ist. Der Cashflow aus

laufender Geschäftstätigkeit erhöhte sich von EUR 64,9 Mio. auf EUR 73,3

Mio. Der Cashflow aus der Investitionstätigkeit verringerte sich auf EUR

-203,7 Mio. (Vorjahr: EUR 18,7 Mio.), und der Cashflow aus

Finanzierungstätigkeit erhöhte sich von EUR -210,2 Mio. auf EUR 150,6 Mio.

Im Cashflow aus Investitionstätigkeit ist der Erwerb der

BUWOG-Wandelanleihe als Investition enthalten, im Cashflow aus

Finanzierungstätigkeit als Mittelaufnahme zur Finanzierung des Erwerbs der

BUWOG-Wandelanleihe.

Der Finanzbericht zum 1. Quartal der IMMOFINANZ AG zum Stichtag 31.07.2014

ist auf der Website des Unternehmens unter

http://www.immofinanz.com/de/investor-relations/berichte/ ab 24. September

2014 abrufbar.

* Nachhaltiger Unternehmens-Cashflow (exkl. BUWOG): Cashflow aus dem

Ergebnis (EUR 80,9 Mio.) + Erhaltene Zinsen aus Finanzinvestitionen (EUR

1,3 Mio.) - Gezahlte Zinsen (EUR 36,5 Mio.) - Geldabfluss aus

Derivatgeschäften (EUR 5,4 Mio.) + Ergebnis aus Immobilienverkäufen (EUR

7,3 Mio.) auf Basis Marktkapitalisierung per 18.September 2014 (Aktienkurs

EUR 2,37) exkl. eigene Aktien und Marktkapitalisierung des

BUWOG-Aktienanteils (EUR 731,7 Mio. bei einem Aktienkurs von EUR 14,99 per

18. September 2014).

Über die IMMOFINANZ Group

Die IMMOFINANZ Group zählt zu den führenden börsennotierten

Immobilieninvestoren und -entwicklern in Europa und ist im Leitindex ATX

der Wiener Börse sowie an der Börse Warschau gelistet. Seit seiner Gründung

im Jahr 1990 hat das Unternehmen ein hochwertiges Portfolio aufgebaut, mit

derzeit mehr als 470 Immobilien und einem Buchwert von rund EUR 6,9 Mrd.

Als "Immobilienmaschine" konzentriert sich das Unternehmen auf die

Verzahnung seiner drei Kerngeschäftsbereiche: die Entwicklung nachhaltiger,

maßgeschneiderter Topimmobilien in Premiumlagen, die professionelle

Bewirtschaftung der Objekte und zyklusoptimierte Verkäufe. Die IMMOFINANZ

Group fokussiert ihre Aktivitäten auf die Segmente Einzelhandel, Büro und

Logistik in acht regionalen Kernmärkten: Österreich, Deutschland,

Tschechien, Slowakei, Ungarn, Rumänien, Polen und Russland.

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288348 23.09.2014